2008年上半年商品住宅市场分析及下半年预测

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1、2008年上半年商品住宅市场分析及下半年预测　　一、全市商品住宅销售情况分析　　1、上半年成交数据　　2007年上半年全市商品住宅共成交24351套，成交面积为260.82万平米，其中市内六区成交67.63万平米，占25.93%，郊县成交193．19万平米，占74.07%。全市成交额185.03亿元，市内六区成交额占全市的37.31%，郊县占62.69%。全市成交均价6004.315元/㎡，市内六区均价为10206.49元/㎡，郊县为6004.315元/㎡。　　2、08、07年同期成交量、成交价格变动情况　　2

2、008年较2007年同期成交套数下降了24.15%，成交面积下降了28.06%，其中市内六区成交面积下降了47%，郊县下降了18%，由此，市内成交量的下降带动了全市成交量下降。在市内六区和郊县共同带动下，成交价格则上升了28.40%，其中郊县价格的上涨高出市内六区7%。由于成交面积的大幅减少，致使2008年上半年成交额较2007年下降了7.63%。　　2008年与2007年同期成交面积相比如图：　　2008年与2007年上半年各月成交量走势在前3月份基本相同，但08年4-6月份与07年相比成反向态势。2008年

3、由于市场状况趋平和，供应量不大，成交量也较低位平稳运行，与2007年出现较不同状态，这与市场现存容量及需求心理作用均有较大关系。3、2008年上半年成交状况　　如图，在春节销售淡季的影响下，2月份成交量大幅下降，较1月份下降了50%，但成交价格却呈现上涨5%的价格高位，7313元/平米，呈现价高量低反差格局。3月份，成交量逐渐放大，急速增长。成交价格却回落至1月份水平，在五月份价格又有一个较高涨幅，总体价格趋势与成交量的发展态势较吻合，价格基本较平稳，6月较1月价格涨幅较平稳，在1%左右，7085.54元/平米

4、。　　二、全市各区域成交状况分析　　1、市内六区成交量状况　　2008年1-6月市内六区共成交商品住宅676309.2平米，较07年下降了47.12%。其中南开区成交量仍占六区的主导地位，共成交237196.9平米，占六区总量的36%。　　2、07、08年成交量数据对比　　上图看出，市内各区成交量普遍下降，降幅较大的为南开区和河西区，分别下降了91.23%和77.49%，和平区相对降幅较小，为63%左右。受和平区区域发展定位影响，住宅项目逐渐减少，市场供应量下降，成交量出现明显萎缩，而其他区域上半年与07年相比

5、幅度也较大，成交量出现下降，这是受到市场大环境影响下的原因所致，下半年趋势基本会维持现今情况，在此基础上会稍微有所调整。　　3、08年市内各区成交量情况　　各区域成交量受市场需求及供应量的影响呈现不同走势，每个区域呈现状况均不是很稳定，起伏较明显。从这点可以看出，区域消化量的不稳定性也是导致整体市场低迷的原因之一。4、市内六区成交价格　　市内六区成交均价9991元/㎡，较去年同期上涨了38.16%，由上图可以看出各区价格均上涨幅度较高。和平区价格仍最高为12193元/㎡，涨幅为40.33%，涨幅较大的是红桥区、

6、南开区分别为46.74%和44.56%。区域间价格水平呈现两个梯队，一个是和平、河西、南开区，基本都在10000以上，红桥、河北、河东区基本在9000元/平米左右徘徊，两梯队价格差基本在2000元左右。受到购买力及心理需求、供给量影响，高价位的一线区域上涨空间已经有限，而整体房价将会由二线区域的拉动而缓步攀升。　　三、重点区县市场分析　　1、重点区县成交量状况　　2008年上半年重点区县共成交1140775平米，与07年同期相比下降了18.56%。塘沽及开发区与西青区成交量较高出其他区域，两总和占重点区县的60

7、%。滨海新区主区及西青区因现市场供给较大，成交量高也是情理之中。　　2、08、07年成交量数据对比　　与07年同期相比，除东丽区、津南区外，整体成交量都有相应萎缩，因07年东丽区项目较少，加之今年入市供给量增加，带来的东丽区略有上浮，其它区域下降较明显，塘沽及开发区、津南区下降7%-10%，西青区下降24%，下降最大的是北辰区区域，达到了74%。3、08年成交量走势　　如下图，津南、北辰、东丽随时间进程发展较平稳，塘沽及开发区、西青区发展波动较大。　　但从市场成交情况可以看出，区域的成交趋势不是很稳定。　　4、

8、重点区县成交价格　　重点区县成交均价7011元/㎡，较去年同期上涨了29.5%。由上图可以看出各区价格均有所上涨。涨幅最大的是塘沽区及开发区，为54.59%。涨幅较小的东丽区也上涨了14.72%。区县市场日趋成熟，价格继续保持稳中有升的趋势。　　四、下半年预测　　综上，2008年上半年全市房地产市场整体走势下滑。成交量同比07年上半年下降幅度较大，成交价格却保持了20%多的增长，郊县地