房产创意活动策划方案.doc

《房产创意活动策划方案.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

房产创意活动策划方案前言 　　任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“站前广场”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对娄底房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达到或超出“站前广场”原定销售计划，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。 第一节市场分析 一、娄底市房地产市产基本状况 　　(一)20XX年以益来房地产开发投资大幅增悍长。 　　20XX年1-地8月全市房地产开发投资酬达16457万元，同比雁增长%，是近年来增长较执快的。 　　(二)房地产乔业开发的三个组成要素即嘘房地产开发的土地、资金勺、市场同步增长。 　　1唾、土地前期投入增加。2吗0XX年1-8月，房地肪产开发企业购置土地面积鞭万平方米，土地购置费3梨057万元，分别比去年团同期增长%和%;土地开激发投资1250万元，已侵完成土地开发面积万平方常米。 　　2、开发规模扩殿大，开发投资高速增长。闽XX年1-8月份，全市普房地产施工面积万平方米使，比去年同期增加18万蝶平方米，本年新开工面积侠万平方米，比去年同期增疟加万平方米，增长145戍%。全市房地产开发完成占投资16457万元，比么去年同期增加7674万毛元，增长%,对全市国有拍及其它经济投资增长贡献红率为%。从投资用途看，尿住宅投资完成6630万鸦元，增长倍，办公楼房完陵成投资542万元，增长尘倍。 　　3、企业融资能汗力有所增强，资金到位状恐况较好。20XX年1-趾8月房地产开发共到位资盂金22266万元，同比煤增长倍，从其构成看，利盘用外资资金增长最快，企洲业自筹资金最多。1-8纲月企业自筹资金1315盾2万元，增长倍;利用外猩资资金1050万元，增始长69倍，其他资金80咋04万元，增长倍。 　　亥4、住房销售高速增长。怜今年全市商品房现房销售缉，在去年增长%的高基数汇基础上，保持高增长势头铰，20XX年1-8月份邪全市共销售现房万平方米夯，同比增长%，其中住宅炸销售万平方米，比去年同重期增长倍。 　　5、房地梆产业的发展与城市化建设予紧密，城市化建设促进了塑房地产业的发展，我市北嗜扩南移的外延式城市扩展隅建设促进了房地产业的快翼速发展，在我市今年从事盗房地产开发的20家企业薛中，娄星区内集中了14湛家，新化县3家，双峰县残2家，涟源市1家。 二、扦房地产发展所面临的困难永和挑战 　　一是商品房空哑置面积增加。今年1-8熄月份全市商品房竣工面积挣超过商品房销售面积万平值方米，商品房空置面积达栗万平方米(其中住宅空置趣万平方米)，占当年施工绷面积总量的%，空置面积现增长%。从商品房空置时经间来看，空置时间在一年芳以上商品房面积占全部空敦置面积的比例增长，比上圈年提高个百分点，空置房磺增多占用了企业的开发资宠金，对房地产企业的开发协产生不利的影响。 　　二雁是房地产企业素质良莠不隋齐，企业开发规模小、持票续开发能力低，竞争力差搭。近几年来城市化建设的桨发展推动了房地产开发的腰发展，存在一个项目孵出韦一个房地产开发企业的问巴题，其开发规模小。20隅XX年全市参加年检的企者 业达65家，而今年来真雨正有开发任务的仅20家喳，仅占全部年检企业的%源。就目前有开发工作量的佩20个企业而言，开发任及务在3000万元以下有忘10个，占总数的50%刺;开发任务在3000万偶元以上5000万元以下峻有5个，占总数的25%描;开发任务在5000万郊元以上有5个，占总数的陨25%。房地产开发企业浆主要以负债经营为主，严臆重依赖银行资金,有的开恶发项目前期靠施工单位垫液资、中间靠银行贷款开发僚、后期靠个人按揭贷款,蔫缺乏后续开发能力。 　　抱三是物业管理落后，配套釉设施不全。房地产的开发识应该成龙配套，我市尽管骤有成片开发的住宅小区开岸发，但大多数是开放式、七松散型的卖完房就走人的酿开发，即使有物业管理，沁其配套设施不全，管理也歹不规范，一些零星插建开辽发的住房没有物业管理，径用水、用电、行路、管道淹跑、冒、滴、漏、墙体裂番缝等问题都不能妥善解决轻，抑制了消费者的购买欲账望，影响了持续开发。 　贪　四是外部因素制约。银稗行房地产开发企业信贷政止策调整，房地产贷款由开轩发性贷款为主转为个人住寸房抵押贷款为主，国家对柱商业银行的房地产开发贷柠款、土地储备贷款、个人游住房贷款、个人商用房贷省款、个人住房公积金贷款信及个人住房贷款适用率等倦方面做了进一步明确和规针范：房地产开发贷款必须近“取得国有土地使用权证柔、建设用地规划许可证、讥建设工程规划许可证及开筋工证”等四证，开发企业绅取得这四证，实际投入应感不低于项目总投资的30场%，个人住房贷款要求贷稚款人有30%以上的首付磨款，有的项目要求项目主宙体结构封顶，才可以放贷银;还有就是居民收入低，尘抑制了住房需求，影响房呜地产业市场的扩大;再有仍就是二级市场放而不活，娥房屋交易手续繁多，收费勇 项目多且杂，税费负担比纤例过高，影响二级房产市唁场发展，从而影响整个房醇地产业的发展。 　　总体晰看来，我市房地产业具有秃巨大的现实和潜在需求，蝇发展空间较大。 　　市委懦、市政府提出加快城市化棘建设步伐，城市化建设需缨要产业支撑，首先需要房汞地产业的支撑，20XX耸年我市城市化率仅%，低氦于全省平均水平个百分点萧，若每年全市城市化率提赛高一个百分点，至少增加雍住宅需求84万平方米以琐上;国际经验表明：当一黄国人均GDP达到300羽-1000美元时，居民庙的住房需求进入加速增长齐期，20XX年我市的人钾均GDP为5208元(吹651美元)，是房地产俞业加速发展的时期;目前舀我市城镇人均建筑面积仅审平方米，离国家“十五”叮规划的20XX年城镇人暇均建筑面积22平方米，瞒人均还少平方米，若达到矢这一标准，需求住宅在2拯08万平方米以上，显然帖，我市房地产业的发展潜骏力十分巨大。XX年娄底并市城建投资公司成立，娄洋底城市建设项目开发实行昼市场化，通过项目招标，硬实行市场化经营，推行以血地生财、招商引资、民间臃融资的方式，彻底突破资羽金“瓶颈”，使城建坐上躯了“特快列车”，加速了惕娄底市房地产业特别是商铸业地产的发展。 二、娄底填市同类产品调查统计 　　等“同类”定义为具有商业饿广场、写字楼、宾馆等的菏商用大厦。现将娄底市涟兽钢开发区，娄底市城西区药及娄星区进行大体对比分邢析如下： 1、涟钢开发区蛰。 　　由于涟钢为新开发囤城区，在整个大环境的绿让化、城市规划方面有其独现特的优势。总体来说，涟剔钢开发区地段房地产都在贼 卖自然环境。 明源大酒店毅： 核心竞争力：五星级酒颓店标准概念 其周边自然环隙境好; 　　用绿色和五星匆级酒店标准来吸引白领、蒸外来投资者、社会成功人犊士等; 其定位为社会高薪萌阶层。 　　2、城西地带茨。以新开发的项目-城西挝农贸综合市场为主。 城西占农贸综合市场： 　　核心旋竞争力：娄底市、区两级温政府批准兴建的城西唯一鸣农贸综合市场。 规模大，翼规划齐全，有功能优势：绥 　　拥有15亩的面积，远其中有320个摊位，2说480平方米生活超市，齿108个铺面，1200哥平方米仓库，48套配套筛住宅，40各农副产品批兆发车位。 　　住房均价7唇18元每平方米。门面2驹580元至4380元每傣平方米。 　　定位：集农兢副产品批发、零售、加工带、仓储、大型超市，商住愈、饮食为主的大型农贸综投合市场。 2、城区地带。拯 环球商业广场： 　　核心隅竞争力：1：八万平方米兴湘中地区超大规模财富街留区;2.原老街批发市场妖，主楼统一经营，超大规传模优势。 有功能优势： 　闸　总建筑面积面积8万多熔平方米，门面主力面积3霓0多平方米 　　住房均价袜500多元每平方米。门洋面XX元至11000元殉 每平方米。 　　定位：湘粗中地区经营规模大型化、蚤经营手段现代化、经营环阴境规范化的超大型、多功侦能财富街区。 国贸商城：是 　　核心竞争力：位于火鼠车站正对面，有地位优势处。 三消费者分析 　　根据按《娄底房地产市场调查报疥告》的结论，以及日前操悄作地区地产经验，我们得洽出消费者购房心理和对住榜宅(办公楼)要求如下：佩 　　1、环境规划一定要楔好，配套要齐全，各种活挣动场地、场所要足够;在用规划时，一定要有超前的械思想，更具现代化气息，姜特别要注意智能化;在楼汤盘外立面的设计上要新颖鸽，色调要协调，风格要跟窿上潮流;92%的消费者军倾向于入住全封闭式的管懊理; 　　2、住宅(办公彦楼)及其周围的配套设施咐的基本要求为学校、幼儿悠园、菜市场、超市、医院胡、篮球场、网球场、图书呐馆、棋牌室等; 　　3、碎67%的消费者选择多层明住宅，因为多层住宅的价珊格相对高层住宅便宜。而陷且以后的管理费用也相对柏较低。有一部分消费者选隔择小高层住宅， 4、消费腋者对物业管理的要求 　　产a、提供保安、清洁卫生筑、房屋维修、园林绿化和中一些特色服务(如家政、炉订购车票、托儿、托老服舀务等); 　　b、物业公烷司应与小区内住户增加联孽系，加强沟通。 第二节“腆站前广场”项目分析 一、贵项目优势分析 　　1环境酒：坐拥娄底火车站正对面扼，坐享人流物流优势。洛恿 湛、湘黔铁路在这里呈十焉字交汇，东至杭州、上海即，南至广州、深圳、西去姻重庆、昆明，北达首都北鲍京。娄底火车站是一编组答站，每日接发客运和货运旋列车200多对，是长江凝以南第二大铁路枢纽，现铱有楼盘中少有的。 　　2谍地段：位于火车站正对面喘，附近楼盘以明珠商业步厅行街、金海商贸城为主，耸该地区已聚集相当的人气县和居住知名度。临近商业钮繁华地带，酒店、宾馆、玛火车站批发市场，水果批攒发大市场，形成较高具影仲响力的火车站商圈。 　　沤3发展：据有关信息娄底约火车站四年后有五六趟火札车从这里始发，火车站周破边的土地、建筑物升值在肘即，同时，餐饮业、娱乐恩业、旅游业、物流及零售亡业将飞速发展。 　　物管议：智能化管理，保证了业叼主的现代化要求，符合本断案的定位主题。更是目标站消费者着重考虑的主题。湃 　　4住宅(办公楼)设姻计建设：小区的设计以天曳然为主题，各种楼层合理卫布置。更有现代艺术广场驯，艺术、休闲与自然融为勘一体、相得益彰。 　　6焚配套设施齐全，(高档会忱所、银行、超市、停车场粹、幼儿园、亲子乐园、运蝎动场所、艺术长廊等)。严 　　7娄底市消费市场楼致价有上升趋势，消费者认德为手头资金用于购买不动熊产保值是最好的选择。 　醒　8本地市场楼盘不多，邮具有商住楼或专业写字楼鄙更少。 二、项目劣势分析飞 　　1)品牌号召力：娄越底房地产市场起步较迟，鳃开始有竞争态势，开发商恐优胜劣汰局面已开始形成穴。现在以巨龙、金海、海爷汇、中兴、民基为代表的目房地产公司经过房地产操解作的成功，已积累了相当王的经验，在消费者中有着朗 不错的口碑。定兴房产进归入房地产市场较晚，在这螟一方面并没有太强的品牌羞号召力。 　　2)市场承术受能力：由于娄底市消费爷偏低，市场上如此高档的盐楼盘还未出现。是否能够腾把高收入人士吸引过来，瞒是相当关键的问题，这要哮取决于本案品质是否拥有尧高品质这一因素。 　　3打)竞争因素：由于近年来鸳许多开发商为了赶上房地演产加速发展的潮流，盲目鸭开发，低价销售，造成价肠格波动及销售困难。 三.短竞争对手分析 第三节推广扩策略界定 一，目标消费群沪界定 　　从“站前广场”博项目本身的定位和素质出饱发，结合中高档住宅(宾茬馆、写字楼)的销售特点凿，界定“站前广场”的目詹标消费群及其相关特征是宣： 　　1目标消费者：4骏18建材市场业主，果品柄批发市场业主，电脑大市儡场业主，通讯市场业主，度城区附近投资置业者;以插及自身具有经济能力较强峙的阶层。 2年龄：年龄大乙约在35到55岁， 　　淡3家庭结构已进入中年期盂，居住空间之娱乐性与休篇闲性较大，对生活要求很巷有质感。 　　4对家庭(闹办公)环境有着高档次的陷要求，有“物有所值”的醋消费心理，他们追求品位迟，但他们又是商人，有商嘻人的交易本性，既有“物惹有所值”。 　　5有强烈玄的虚荣心，喜欢攀比和玄鸣耀，，但喜欢附庸风雅，恼希望通过外在条件来追求醛文化品位。 一、社区市场孵诉求定位 东南亚风情社区酶 开启花都人居新时代 新花迅都、新人居 　　区位优势悬：新区商居中心地段，名乎校(云山中学)、名园(司马鞍山)、广场毗邻，周皑边成熟配套。 　　个性优故势：独特人性化居住环境疫、文化社区、东南亚风情路。 二、活动策划要旨 　　旋五一长假，万商促销。要陌想在铺天盖地的广告宣传咆中脱颖而出，非要别出心栓裁、吸引眼球不可。 　　岸云珠花园的社区定位明确已以后，公关及活动促销重滑点应放凸显独特区位优势州和人性化居住环境上。 　匡　让更多的潜在购房者知捣晓、领悟、感受云珠花园缕的魅力优势并产生知名度蚤、美誉度及产生购房安居驳欲望是主题策划活动的主抿旨所在。 　　以书画文化蓄艺术为活动形式(谓之形炭)，以众多目标消费者及悟有影响力传播人物的直接涝参与为表现(谓之体)，运以促进楼盘美誉传播和销龙售为目的(谓之用)。 　掩　活动策划具体形式：以珍描绘人居环境为主题的书炙法与绘画展览、表演、交枝流艺术节(简称：首届“妙云珠花园”书画艺术节)筑 三、主题广告语 云珠花园掌“描绘花都写意人居” 四曳、活动框架 1、时间：2聊0XX年5月1日至7日扮 2、活动地点：云珠花园廉现场及售楼部 3、活动内陆容 　　(1)、儿童书法躯绘画现场表演并比赛--聊--1日 　　(2)、青洗少年书法绘画现场表演并山比赛---2日 　　(3垂)、花都区书法画家现场枝表演---------掌--3日 　　(4)、书码画家作品点评、艺术酒会镐沙龙---3日 　　(5秘)、获奖作品及书画家作创品展览、销售、捐赠--擂----4日至7日 4、凿活动组织 　　主办(楼盘峪促销现场安排、经费支出户)：云珠花园开发商(组斑织书画家参与)：区书画衍家协会 协办：(组织学生训参与)区青少年宫 　　区逸一幼、圆玄幼、圆玄小学命、五小、云山中学等 　　宣策划承办：祥业广告公司雕(整个活动具体组织、布找置、协调) 　　媒体支持伴：花都新闻、花都电视台允、广播台、《花都房地产陶》 5、促销配合 1)参观鲤样板房、派发宣传资料 2泄)优惠购房折扣 3)购房获赠送书画作品 4)义卖书挤画作品捐赠青少年宫 6、峪经费预算 　　1)、活动侥组织、策划、资料：--袖-----------怔-------5800戌元 　　2)、现场布置：憨(空飘/4个、彩旗/3炊00杆、拱门/1座、音狰响/1套、红地毡/20佑0米、垂幅/4条、主题影喷画/1幅带展架、展架该/10、桌椅板凳/10煎0套等)-------弗-----------玉1XX元 　　3)、礼品傻及纪念品、奖品----行-----------聪---XX0元 　　4)寸、书画家及有关嘉宾、媒丽体利市--------轩-----16000元阵 　　5)、前期广告宣传矣(宣传海报或单页、电视教台、花都新闻)----鞋-----------蛋------10000入元 总费用：63800元眩 五、我公司策划承办优势勉 　　1、祥业广告与房地筏产—--房地产，我们最鸦自信的舞台! 　　祥业广沥告公司是大型房地产公司帅衍生的专业子公司，对房疲地 　　产的理解高于同行盘。核心策划设计人员有丰干富的房地产专业经验，服克务过花都众多品牌楼盘。卯曾服务楼盘：富豪山庄、济雅景苑、紫光园、合和世感纪城、雅宝新城、蒙地卡垢罗山庄、雅居乐雍华廷、曳怡雅花园、骏威广场、全惧鸿花园、杏林花园、云港报花园等 2、我们的自办媒翌体： 　　《花都房地产》血，我公司受花都房地产业伐协会委托承办的区域专业鲤杂志。《投资花都》、《醇花都警讯》皆为我公司设霹计承印的专业杂志。 3、肝我们对房地产客户的工作捌方式 　　在分析市场及楼凿盘特点的基础上，购建楼邻盘的核心定位和竞争优势霍，运用综合的外在手段表殃现楼盘的定位、特色及优贞势，分析并划定特定的目鸵标消费群及其购房心理习摇性，采用恰当的方式将信袄息诉求传达给目标消费者瘟，激发其购房欲望达成购些买行为。 　　4、如由我胀公司承办活动，《花都房枫地产》将赠送2P专题报算道及若干宣传版面。 　　爸5、我公司经验丰富、人裙脉深厚，可保证活动组织洼的各项公关，邀请有影响僧力人物参与，保障活动档堡次及传播效果。 房地产创幢意活动策划： 　　创意的拄“创”是创始、创新和首彦创的“创”;创意的“意脂”是意境、意念和新意的到“意”。 　　创意的涵义弘是指通过创新思维、构思恤出新的设想方案的过程。汹 房地产创意活动策划内涵仲： 　　房地产策划创意是奉指在房地产策划过程中，环策划师为实现房地产策划携目标而进行程序化的创新凤思维活动。 　　策划创意米是以策划师的创新思维为峰核心的房地产策划全过程墒中的一个特殊活动。 　　确也是策划师充分利用自身叙的知识和经验以及想象力巷和创造力，在突发念头的晤基础上，经过原型激发和烩创新思维的运作过程，构载思出可实施的新奇独特的栈设想并转化为计划方案的今过程。 房地产创意活动与查“点子” 　　房地产策划栋创意与“点子”既有联系故又有区别： 　　策划创意梳不能分离出来单独出卖;文而“点子”则是可以单独永作为知识商品出卖。 　　踏策划创意是按创意的科学惟运作程序进行的，有如“丢十月怀胎，一朝分娩”;己而“点子”则因缺乏科学棒运作程序，有如“眉头一桓皱、计上心来”。 　　策植划创意是在形成房地产策萍划方案之后，通过计划来置实施的;而“点子”则因泻为是一种单纯的念头，在蕉众多的“点子”之中，最柄后能转化为方案的只有很帧少一部分。 房地产创意活舆动特征： 独立性 　　指策筑划创意在展开过程中，具驱有不依赖现成的答案和方壳 法，不受他人暗示的品格殷，在逻辑上属于超出原有惑论域的思维。 灵活性 　　压指策划创意所具有的能根帧据具体情况的需要，随时回调整、改进原有思路及其宣假说、假设、方案的品性拟。 深刻性 　　指策划创意并具有善于透过现象而深入粳事物本质的品性。