英国伦敦商业地产投资分析课程作业报告大学论文.doc

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1、英国伦敦商业地产投资分析课程作业报告题目：____________________班级：____________________姓名：____________________目录内容摘要：1关键词：1一、项目背景1二、项目概况2三、市场分析21.远景市场良好32.现状任待改善43.市场结论4四、风险分析51.外部风险52.内部风险5五、预想可融资方案和成本预估61.融资渠道缺乏62.建筑成本较为低廉6六、投资建议6参考资料8英国伦敦商业地产投资分析内容摘要：公司收到邀请参与英国伦敦皇家码头区（Do

2、cklands）锡尔弗敦（SilvertownQuays）改造项目。规划上我们将获得一栋预计造价近20亿人民币的商业地产开发机会。在我公司对抛来的橄榄枝倍感欣喜的同时，也不得不停下来仔细思考我们是否应该参与该项目，本文将从项目背景开始，通过项目概况，市场分析，风险分析这一条线，阐述我公司所面临的状况，为公司决策提供参考。关键词：商业地产Silvertown投资分析伦敦决策参考一、项目背景英国政府批准了英国伦敦皇家码头区（Docklands）锡尔弗敦（Silvertown9Quays）改造项目规划许

3、可，整个项目预计投资总35亿英镑，计划打造下一个伦敦知名文化商业区。在了解到我公司，践行诚信经营发展势头良好，而且正好有一笔资金，在寻找投资项目的情况下，邀请我公司投标竞争，参与项目开发，对方出让一块非常有潜力的商业用地，要求至少投资2亿英镑（约合人民币17.84亿元）建造一栋商业办公建筑及其配套设施。一、项目概况英国伦敦皇家码头区（Docklands）锡尔弗敦（SilvertownQuays）改造项目占地62英亩位于伦敦东部的纽汉姆区（Newham），本来是一个泰晤士河（Thames）河心岛的一

4、块工业化地区，最初开发于1852年建立的一个橡胶厂，改造前主要由一个炼油厂和动植物产品厂使用。锡尔弗敦（SilvertownQuays）改造项目由英国本土企业领头，多家企业共同开发。地块所有者大伦敦政府（GLA）也将参与该改造项目，项目计划将建成3,000套新建住宅及50栋商业建筑，一所新建学校，1公里长的邻水街道，并预计在未来10年内提供21,000个工作机会。纽汉姆区（Newham）政府认为，一旦项目完工，将吸引每年1300万国内外游客到此旅游，每年为当地经济带来3300万英镑的经济收入并为伦

5、敦带来每年2.6亿英镑的经济增长。我公司如果投资，资金将参于建造世界首个常驻“商业体验”园，一些大型品牌将在此建立他们的游客中心。9一期工程已经于2015年启动计划于2018年完工，届时伊丽莎白线城铁也将建成通车，增强该区域与伦敦其他地区的交通连接。一、市场分析1.远景市场良好锡尔弗敦（SilvertownQuays）改造项目属于英国伦敦政府最近动工的旧城改造项目，项目投资巨大，预期也将创造一个巨大的新兴市场，为伦敦这个具有悠久历史的城市注入新的活力。目标是打造成伦敦的下一个创意中心。项目将创造:

6、•3,000套新建住宅•5,000个工作机会（一期工程）•总计多达21,000个新工作机会•每年1300万游客•项目完成后，每年额外3300万英镑的经济刺激•为伦敦带来每年2.6亿英镑的经济增长9•35亿英镑总发展价值完工后，项目的新建住宅及商业空间总计为700万平方英尺，包括：•300万平方英尺品牌区•200万平方英尺住宅•200万平方英尺商业空间1.现状任待改善但是，因为锡尔弗敦（SilvertownQuays）是泰晤士河（Thames）的河心岛，所以目前交通通行能力还比较弱，仅能适应现在工业

7、生产的需求。为此伦敦市长萨迪克·汗批准了在东伦敦区域建设多座跨越泰晤士河的桥梁方案。其中还包括建设成本约为10亿英镑的Silvertown隧道。用于改善锡尔弗敦（SilvertownQuays）地区的交通环境。所以锡尔弗敦（SilvertownQuays）的现状任然让人担心，而且在在短期内也无法得到改善，就算预计可见的Silvertown隧道也不能完全解决交通问题，跟伦敦政府对这一区域的发展期待有着较大的差距。9锡尔弗敦（SilvertownQuays）是泰晤士河（Thames）的河心岛百度地图1

8、.市场结论虽然从从远景来看锡尔弗敦（SilvertownQuays）改造项目有着非常优秀的发展潜力，其本身定位之高，市场蛋糕之大，就非常具有吸引力。地理环境也非常有特色，地块有着河心岛独特的稀缺性，同时还不仅有英国伦敦政府的信用背书，更有政府的直接参与。但是，也存在投资规模巨大，投资周期过长，河心岛交通问题无法在短期内改善等显而易见的缺点。一、风险分析91.外部风险房地产开发投资分化明显，呈现出典型的马太效应。锡尔弗敦（SilvertownQuays）改造项目由英国本土公司牵头，他