2006年北京立桥项目可行性研究报告

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1、北京立水桥项目市场可行性研究报告2006/07/30目录第一部分项目总说明81.1.项目总说明81.1.1项目背景81.1.2项目发展商情况81.1.3项目评价目的91.1.4项目评价依据91.1.5建设必要性101.2.项目概况101.2.1项目地块状况101.2.2项目规划指标111.2.3项目建设现状12第二部分市场前景分析132.1项目总论132.1.1项目概况132.1.1.1项目名称2.1.1.2项目建设单位2.1.1.3项目位置2.1.1.4项目周边目前现状2.1.1.5项目性质及主要特点2.1.1.6项目地块面积及边界长

2、2.1.1.7研究工作依据2.1.2可行性研究结论142.1.2.1市场分析预测2.1.2.2项目地块分析2.1.2.3项目规划方案2.1.2.4项目工程进度2.1.2.5投资估算及资金筹措2.1.3.项目存在问题与建议232.2项目提出背景242.2.1.项目提出背景242.2.1.1项目所在区域商业发展情况2.2.2.项目投资的必要性282.3市场研究292.3.1.市场供给292.3.1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查2.3.1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查2.3.1.3其他替代性产品供给量情况调查研

3、究2.3.2.市场需求322.3.2.1所在区域内商业用房的租用情况调查2.3.2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3.3.市场价格332.3.3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查2.3.3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查2.3.4.市场预测342.3.4.1未来该区域内商业用房需求预测2.3.4.2销售及租赁价格预测2.3.5.市场推销352.3.5.1推销方式及措施2.3.5.2产品推销费用预测2.4市场研究352.4.1.地块特征分析352.4.1.1项目区位分析2.4.1.2项目交通分析2.4.1.3项目人流分

4、析2.4.1.4项目周边规划2.4.2.项目SWOT分析392.4.2.1项目优势分析2.4.2.2项目劣势分析2.4.2.3项目机会分析2.4.2.4项目威胁分析2.4.3.项目定位方案412.4.3.1项目产品方案2.4.3.2主要技术经济指标第三部分项目经济分析453.1投资估算453.1.1.土地费用3.1.2.前期工程费用3.1.3.建筑安装工程费用3.1.4.基础设施建设费用3.1.5.管理费用3.1.6.销售费用3.1.7.营业税支出3.1.8.其他成本支出估算3.2开发进度48第四部分项目可行性分析结论484.1经济评价

5、484.2社会环境评价504.3总体结论及建议52第一部分项目总说明1.1.项目总说明1.1.1项目背景为积极配合及支持北京市整体发展规划，把握新政后新一轮房地产开发的商机，****房地产开发有限公司通过审慎的市场研究，****房地产开发有限公司拟开发建设甲级写字楼、公寓办公、商业裙楼等。1.1.2项目发展商情况项目发展商：****房地产开发有限公司开发资质：**资质法人代表：***注册资金：***万元注册号：**********1.1.3项目评价目的本报告对北京立水桥项目的可行性进行评估。其主要评价目的为：（1）投资环境研究分析，把握

6、宏观市场环境（2）市场研究分析，确定项目的市场定位（包括但不限于销售价格定位）（3）通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行盈利能力分析及评价；（4）通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析，帮助开发商安排融资计划；（1）通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析、对项目进行不确定性分析；（2）为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考；（3）为政府进行项目审批提供参考和依据。1.

7、1.4项目评价依据（1）中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》；（2）****设计院有限公司设计的《北京立水桥项目修建性详细规划方案》；（3）中华人民共和国企业法人营业执照（副本）（4）委托方提供的项目开发有关资料1.1.5建设必要性从社会效益角度分析，本项目的建设符合北五环外的控制性规划和详细规划。为北五环外的规划建设提供高品质的房地产产品，满足区域市场对于写字楼及商业用房的需求，同时进一步繁荣北五环外路段区域。项目的建设将带来较好的社会效益。从企业经济效益分析，由于市场上对办写字楼及商业用房有着较为旺盛的需求，本项目

8、的开发建设面临着良好的市场环境。本项目将面临较强的盈利空间，对于企业的利润增加及资本金积累有着较好的推动作用。不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目的建设有着充分的必要性1.2.项目概况1.2.1项目地块