长春市小户型产品基础调研

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1、长春市在售小户型住宅产品基础调研1长春房地产市场整体环境分析1.1市场态势及特点2007年，长春市房地产从总体上看，保持平稳快速发展的态势。其主要特点表现为：(1)GDP高速增长，房地产业增加值增速最快；(2)城市居民收入稳步增长，物价水平保持较低增速，人民生活水　　　　　　　　　　　　　　　　　平不断提高；(3)房地产开发投资持续高位运行；(4)商品房市场继续呈现供稳销旺良好势头；(5)房地产市场交易日趋火爆，交易量、交易额双双突破历史新高；(6)商品房、二手房价格指数呈稳步攀升之势；(7)房地产交易税增收九成；(8)住房贷款总量出现萎缩。1.2市场现状供需两旺，房价稳步上

2、升是本年长春市场的总体态势。2004-2006年，长春市住宅开发投资以年均43.7%的的速度增长，目前截至2007年10月，共完成住宅开发投资近120亿元，同比增长53%；施工面积同比增长50%;新开工面积同比增长12%。根据房地产信息系统的统计数据显示，长春市场的销售量、销售套数、平均价格均创历史新高，目前平均价格接近3000元／㎡；待售商品房比例逐渐下降，市场正逐渐消化积压住房，商品房空置率同比下降11%。根据前十个月长春市商品住房销售水平测算，商品房的销售周期约为14-15个月，而长春市待售一年以内的商品房的有效供给周期约为9-10个月。销售周期大于有效供给周期，长春市

3、的商品房供应略显吃紧。1.3市场预测相关数据统计预测，长春市房产市场会继续保持稳定发展的态势。根据发改委和统计局公布的抽样调查结果显示：一季度长春市的商品房及二手房的平均价格指数均低于全国大中城市平均水平2-3个百分点；而8月份的调查结果显示长春市的商品房及二手房的价格指数与全国大中城市的平均价格指数基本持平。按城市可比口径，长春市的商品房销售均价在东北四大城市中处于最低水平。城市大连沈阳哈尔滨长春平均价格(元／㎡)5100360032003000根据目前的指数测算，2008年前还会有2个百分点的涨幅。1.4　长春市商品房价格上涨的原因(1)地价上升，且地价增速高于房价增速；

4、(2)综合品质提高，相关税费增加，加大开发成本；(3)棚改进程加快，被动购房需求增加；(4)商品房市场化进程加快；(5)外地购房者增加，推动房价上涨；2小户型产品市场现状2.1小户型产品的界定小户型一般是指面积在80㎡以下的单套住宅。小户型并不等于小面积，因为户型的大小是相对而言的。小户型的界定主要是面积与居室之比，一居60㎡，二居80㎡，三居100㎡也可算为小户型。从当前的小户型走势看，大致有四种形式：一是酒店式公寓，一般面积在20至35㎡，多为纯正的酒店风格，除卫生间外，卧室、客厅、餐厅、厨房功能相互融合，没有明显的功能分割区，也可用做小型的写字间。二是小户型公寓，一般面

5、积在35至50㎡，多为一室一厅一卫一厨，功能相对独立。三是小户型住宅，一般在45至75㎡，大多为一居室和二居室，是一种纯居住物业。四是小户型写字间，一般在80㎡左右，多为成长型公司购买。从全国市场来看，小户型的项目大都在上市之初便被抢得几近一空，无一例外。2.2小户型产品的爆发在最近几年，在房地产产品同质化日趋严重的环境下，差异化的个性产品越来越得到市场的呼唤与期待，越来越多的消费者愿意选择符合自己生活品位与需求的产品。在这样的市场环境下，专门面对年轻创业者的小户型项目应运而生，并其时尚、灵巧的设计空间及个性风格，在上市之初纷纷“遭遇”各地购房者的抢购之风，呈现出一派火爆之势

6、。2.2.1发展潜力巨大从上个世纪90年代开始，多数开发商瞄准的都是大面积的高档住宅，基本上没有涉及到小户型的开发。高档住宅的客户则主要是面对城市高收入家庭，而原先处于这个收入阶层的置业者已基本上被近十年来庞大的高档住宅供应量瓜分殆尽，新兴消费群也需要一定的时间积累和酝酿。与此对应，那些相对于高档住宅面，积较小，总价较低的住宅则被市场呼唤。2.2.2市场需求日益庞大小户型主要面对的客户多是城市白领、小资阶层、部分自由职业者、小私营业主。他们多数没有太多的积蓄，又渴望有一个属于自己的独立的空间，注重生活的便捷和享受，位于市中心的精装修小户型则以低首付、低总价、精装修、配套全的优

7、势，成为他们的首选。同时，小户型在投资方面易出租，租金、投资回报率高的特点，更受到众多投资客的青睐。2.2.3过渡型消费的永存房屋的品质不在面积大小，而决定于是否能满足其所对应客户的需求。一部分是比较年轻、经济承受能力有限的人群他们把小户型作为自己某一人生阶段的住宅；一部分是成长型的公司把小户型当作他们特定时期的办公场所；因为这种梯级消费的原因，小户型永远不会成为市场的主流，但是它所满足的市场需求即过渡型消费却是永远会存在的。3各区域高层小户型代表楼盘状况3.1朝阳区项目名称星城国际长影世纪村开发商吉林