中国房地产市场的地域特征分析

《中国房地产市场的地域特征分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、中国房地产市场的地域特征分析    理论界普遍认为过低的“集中度”是导致我国房地产业“过度竞争”和利润率下降的主要诱因，然而这一建立在全国性市场假设基础之上的推断，其立论本身就存在问题，因为由于房地产产品位置的固定性和不可流动，实际上房地产市场只是个“本地的”市场。    　　　　1　房地产市场的“本地”特征    　　1.1　市场的界定    在产业经济学研究中，界定市场本身就是一大难题。一般来说，可以分别从产品的角度和地理的角度来对市场进行界定。    1.1.1　产品角度的市场    在微观经济学的视野中，市场就是一个单一的、完全同质的产品的交易场所。在经济实践中，一

2、般以总量产品来界定市场较为合适，这些产品无论在供给者还是在需求者看来都是具有一定替代性的产品。Needham（1978）认为市场就是指一组从事买卖或交易的供方和需方，这些供方和需方在同一地域范围内交换效用可以相互替代的产品。Shepherd（1979）认为市场是一组买者和卖者对特定产品所进行的交易，这一特定产品与其他产品的交叉需求弹性很高。Ferguson（1988）则认为市场是一组企业的集合，这一组企业生产的产品在买者看来具有很高的替代弹性。显然，产品角度市场的界定关键在于产品之间替代弹性（用交叉价格弹性来衡量）的度量，而这在理论上并不复杂：当交叉价格弹性为正时，两种产品

3、为替代品；当交叉弹性为负时，两种产品为互补品。一般的规则是，任意两种产品的交叉价格弹性较大，说明两种产品同属一个市场，反之，则分属于不同的市场。但在具体的划分中要科学地确定某一市场的边界则不是一件容易的事，因为在实践中要准确地计算交叉价格弹性还是比较困难，毕竟现实中的市场不同于在实验室的市场，产品的价格与销售额之间的关系并不是一目了然的。即使估计出了价格与销售额之间的函数关系，也难以确定究竟应该把哪一类产品归入某一市场，把哪一类产品排除在该市场之外。    1.1.2　地理角度的市场    从地理的角度看，任何产品的市场总是具有一定的地域边界的。笼统地说，市场的地域范围可以

4、分为四个层次：本地性的（Local）、区域性的（Regional）、全国性的（National）和国际性的（International）。不同的产品会在不同层次的市场上进行销售和竞争。一般来说，两种产品在不同的地域范围销售，如果甲地域的价格对乙地域的销售量会产生较大的影响，则甲、乙两个地域属于同一个市场；否则，就是相互分离的两个市场。在反垄断案例中，市场区域边界的界定是尤为重要的，因为这会直接影响到市场集中度的高低，进而影响到对一个市场垄断程度的判断。ElzingaandHogarty（1973）用“外部需求小”和“内部流出小”的复合性规则，提出了界定地理市场的若干标准：①

5、特殊的需要：外部需求小：如果在一个地域中，所消费的产品绝大部分都是由该地域内部所生产的，那么该地域就是一个市场；②内部流出小：如果在一个地域中，所生产的产品绝大部分都是由该地域内部所消费的，那么该地域就是一个市场；③交通运输成本：如果交通运输成本大到足以锁定地域内部的消费者，或者大到足以把外部供应商逐出的程度时，那么该地域就是一个市场；④中国房地产市场的地域特征分析    理论界普遍认为过低的“集中度”是导致我国房地产业“过度竞争”和利润率下降的主要诱因，然而这一建立在全国性市场假设基础之上的推断，其立论本身就存在问题，因为由于房地产产品位置的固定性和不可流动，实际上房地产

6、市场只是个“本地的”市场。    　　　　1　房地产市场的“本地”特征    　　1.1　市场的界定    在产业经济学研究中，界定市场本身就是一大难题。一般来说，可以分别从产品的角度和地理的角度来对市场进行界定。    1.1.1　产品角度的市场    在微观经济学的视野中，市场就是一个单一的、完全同质的产品的交易场所。在经济实践中，一般以总量产品来界定市场较为合适，这些产品无论在供给者还是在需求者看来都是具有一定替代性的产品。Needham（1978）认为市场就是指一组从事买卖或交易的供方和需方，这些供方和需方在同一地域范围内交换效用可以相互替代的产品。Shepherd

7、（1979）认为市场是一组买者和卖者对特定产品所进行的交易，这一特定产品与其他产品的交叉需求弹性很高。Ferguson（1988）则认为市场是一组企业的集合，这一组企业生产的产品在买者看来具有很高的替代弹性。显然，产品角度市场的界定关键在于产品之间替代弹性（用交叉价格弹性来衡量）的度量，而这在理论上并不复杂：当交叉价格弹性为正时，两种产品为替代品；当交叉弹性为负时，两种产品为互补品。一般的规则是，任意两种产品的交叉价格弹性较大，说明两种产品同属一个市场，反之，则分属于不同的市场。但在具体的划分中要科学地确定某一市场