房地产项目拓展管理程序

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1、地产有限公司业务流程管理手册页码：第2页共22页项目拓展管理程序编制日期审核日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人地产有限公司业务流程管理手册页码：第2页共22页地产有限公司业务流程管理手册页码：第22页共22页1.流程要素1.1.流程目标：规范政府招拍挂项目土地资源获取过程，明确公司项目拓展职责划分，规避项目投资风险，提高项目决策的科学性和及时性，以创造公司利润最大化，实现公司战略目标。1.2.流程主导部门：拓展部1.3.流程关键业绩指标（KPI）：流程KPI责任部门/岗位数据来源有效信息数量拓展部拓展部分管领导土地获取面积拓展部综合管理部投资决策方案一次通

2、过率拓展部投资发展部1.4.流程关键点（CP）：流程关键点关键点说明备注土地信息收集、跟踪项目立项投资评价模型目标区域研究可研组织及报告编制可研报告评审、决策1.5.流程输入输出关系：信息输入要求信息输出成果备注项目基本信息土地信息收集表内部立项建议书内部立项建议书立项评审记录土地信息收集表初步定位及指标说明设计草案及指标说明土地信息收集表初步定位及指标说明设计草案及指标说明可研经济测算表土地信息收集表初步定位及指标说明设计草案及指标说明可研经济测算表项目获取风险分析评估表可行性研究报告可行性研究报告可研评审记录2.适用范围2.1.房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作及土

3、地投资决策。地产有限公司业务流程管理手册页码：第22页共22页1.术语定义1.1.基础研究：为确定公司土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作。1.2.可行性研究：即对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。1.3.新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。2.职

4、责权限2.1.拓展部2.1.1.跟踪土地市场，获取土地信息，进行投资机会研究，申报内部立项；2.1.2.组织具体项目的可行性研究工作，编制可行性研究报告；2.1.3.负责土地招拍挂，并办理相关手续。2.2.营销部2.2.1.负责市场调研及提出初步产品定位建议、分期销售计划。2.3.品控部2.3.1.负责项目规划设计强度分析、设计草案拟定及产品优化建议。2.3.2.负责工程技术分析，初步工期计划的拟定。2.4.成本部2.4.1.负责可行性研究阶段项目成本估算。2.5.财务部2.5.1.负责制定资金计划及效益测算。2.6.综合管理部2.6.1.根据项目的背景情况进行法律风险分析，对合作合同等

5、法律文件进行审核。3.关键活动3.1.基础研究3.1.1.基础信息研究是为保证公司项目发展目标实现、提高公司新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。基础信息研究包含土地信息研究、宏观市场研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、目标城市发展和选择评价研究、公司土地储备规划地产有限公司业务流程管理手册页码：第22页共22页研究和竞争对手研究等专项研究工作。1.1.1.各专项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在日常报告或总结报告中体现，涉及部门及研究重点如下：a)拓展部负责目标城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究；b)品控部负责产品发

6、展趋势的研究；c)营销部负责客户消费行为取向、行业政策信息动态和产品类型等方面的研究。定期编制市场研究报告，分析各类信息对公司发展的影响，提出应对建议，供公司决策；d)成本部负责对目标城市的土地成本、建安成本及配套费用等信息持续跟踪调研。1.1.2.对目标区域的研究工作可以依照《目标区域研究作业指引》的要求执行。1.2.年度项目投资和土地储备规划1.2.1.公司年度项目投资和土地储备计划应以公司中长期战略发展规划、日常基础研究和内外部环境最近情况为依据。1.2.2.每年年底，总部投资发展部组织年度项目投资和土地储备计划研讨，在战略规划期内按年度分解各项发展目标，包括明确下一年度项目投资的

7、区域重点、项目数量、投资额度等，完成《土地储备规划》，并依据《责权手册》（计划管理-2.2-1）进行评审及审核审批。1.3.土地信息收集、甄别1.3.1.拓展部根据《部门年度工作计划》及《土地储备规划》进行土地信息收集、整理、甄别工作，土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：a)政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥