地产项目融资可行性分析报告

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1、【项目可行性研究及整体策划思路】一、地块评估二、项目定位三、规划思路四、交楼标准设想五、成本及经济效益概算14/14第一部分地块SWOT评估1、地块优势l属于棚户区改造项目，土地成本较为低廉；l周边已拥有数个成熟小区，配套设施相对完善，人气较为充足；l拆迁面积适中，后期回迁或货币安置的压力较小；l市场上已有多个同类项目，可参考和借鉴的项目较大。2、地块劣势l地块比较散碎，被多条市政道路分割不利于规划大规模完整社区；l公共绿地所占比重较大，不利于土地实现价值最大化；l除个别地块外，朝向均不是正南正北。3、机会点l从2009年春天市场开始转暖，全市房价开始回升特别是铁北区域价格涨幅较大

2、；l经过前几年的大规模棚户区改造，铁北市场已经得到更多的客户认可，区域陌生感得到很大缓解；l从2008年开始，大量本地及外埠开发商涌入铁北区域进行开发，形成了联合炒作区域的局面；l相关棚户区改造优惠政策，详见附表一；14/144、威胁点l区域市场的竞争较前几年更为激烈，在共同做熟区域市场的同时，也形成了竞争，给予客户更多的挑选余地。各个楼盘之间价格相当、产品趋近、操盘手法也大同小异；l随着购房者的不断成熟，对于产品自身的品质有了更为严格的比较和要求，而对于同质化比较严重的铁北区域更是如此，此点对于项目产品研发是较大的挑战；综合上述情况，关于项目SWOT分析的概况如下：优势（S）劣势

3、（W）土地成本较低配套设施及人气比较成熟拆迁面积适中可参考和借鉴其他项目地块散碎公共绿地比重大朝向不正机会（O）威胁（T）区域房价增幅快铁北逐渐得到客户认可多家开发商共同发力竞争逐渐激烈产品同质化14/14从宏观上来看，本地块优势大于劣势，机会多于威胁，特别是对于土地价格日益涨价的今天来说，棚户区改造项目所具有的低成本优势是很多项目制胜的关键所在。再加上经过开发商、政府、媒体等多方面的努力，铁北区域的形象已经有了很大改观，很多区域外客户由于受到多方面因素的影响，已经不排斥在铁北购房。而经过了2008年的市场低迷期之后，长春地产市场已经开始回暖。这些都是宏观层面最利好的因素。对于项目

4、的劣势和所面临的威胁，可在项目规划和操盘的过程中通过相应的技术手段给予淡化处理。14/14第二部分关于项目的定位土地决定价值。有些地块在定位上有很宽泛的选择，例如高中低档。有些地块在产品类型上也有很宽泛的选择，例如住宅、商业、写字间等。本地块处于铁北区域，综合分析各种因素之后，项目只能是以住宅为主，这既符合开发商的利益，也符合政府区域整体规划。如果按照低档、中档、高档这三个层面来划分定位，本项目最适宜开发中档住宅。因为：1、纯粹的低档商品房已经不存在了。或者说，低档房不存在于商品房市场中。就目前长春市的情况看，每平米一千多元的商品房已经消失，而两千多元的商品房已经十分稀少。1500

5、-2500元单价的商品房已经成为市场真空，受到地价和建材等成本方面的影响，目前在长春正规项目中，已经成为历史，同时也不可能开发出来。无论是招拍挂的土地还是棚改土地，这种售价已经不可能实现。2、高档住宅在铁北没有市场。不仅仅是考虑铁北的人文历史和大众认知，从2000年至今铁北开发的项目已有几十个，没有一个纯高档项目足以说明其不可行性和巨大的风险。14/14从客源角度分析，高档项目的客群不仅仅来源于区域内，更主要的部分是区域外客户，其比例占据主流。铁北区域内客户不具备很高的购买能力，而铁北又不具备吸区域外客户的能力。这种能力需要项目具有极高的品牌号召力、极大的开发规模、精细的品质、铺天

6、盖地的宣传、政府和媒体的鼎力支持，同时更为重要的是区域本身拥有较好的人文历史和可塑性。而这些本项目暂不具备，因为不宜在此开发高档住宅。况且，南城作为长春业内外公认的高档住宅区，其地位在最近十年内无法被替代。综上所述，本项应定位在中档。所谓中档实际上是一个比较空泛的概念，具体来描述可以概括为：其售价应在2800-3600元/平方米之间；具有比较不错的建筑品质；关键部位的选材应采用品牌材料；主力户型为标准两房；具有成规模的绿化景观；相对完善的物业服务；目标客群为中等收入人群；进行比较系统的形象包装等等。14/14第三部分项目的规划思路一、多个组合地块分别进行功能定位，多组团半封闭管理。

7、由于项目总占地面积近四十万平方米，而且地块分割较为复杂，因此不宜进行整体规划定位，考虑实际地形、地貌及占地情况，多个地块将进行分别的功能定位，但均以住宅为主，形成多组团、多功能的半封闭社区。亦可依据分区情况进行开发分期。分区定位有利于化解地块分散的劣势，更有利于将主力产品（住宅产品）同配套产品（公建、回迁等）进行有效区隔，还有利于在整个规划的思想下，形成多个组团的互动和呼应。同时每个组团可依据实际的地块控规进行个性化的产品设计及布局，这样在整体上既独立又统一，特点比较