浅谈关于建立农村宅基地使用权流转法律制度的构想

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1、浅谈关于建立农村宅基地使用权流转法律制度的构想　　一、农村宅基地使用权流转的概况　　在《物权法》第152条这样界定:宅基地使用权就是指农村集体经济组织成员依法享有在集体所有的土地上建造个人住宅和其他附属设施的权利。将宅基地使用权由主体转移至另一受让主体，实现主体之间的转移就是宅基地使用权的流转。宅基地使用权流转的各种方式包括让与、出租、赠与、抵押、入股等。但是根据《物权法》、《担保法》及《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权人的权利只有占有、使用、部分收益权和部分处分权。　　农村宅基地使用权流转问题在法律界和实务界一直引发争议。学者们反对宅基地使用权流转的原因很大程度上是基

2、于宅基地使用权的保障功能和福利性质，是为了避免土地性质改变，交易失控，最终危及农村治安和社会稳定。然而农村宅基地使用权地下市场己经形成，中国法律规定落后的局面亟待解决，最终实现宅基地使用权的合法化，盘活农村经济。　　二、农村宅基地使用权流转法律制度的构建　　民法认为，农民拥有宅基地使用权就能够在宅基地上建住房并且处分其住宅。如果农民处于某种紧急情况需要出卖房屋则根据房随地走的原则只能将土地使用权与房屋一同出售，且出售对象仅限于本集体内部组织成员。但在一些发达地区的农村及城乡结合部己经出现了宅基地转让、出租、抵押、宅基地入股及土地整理并房屋置换。法律现象己经存在，相应的法律规

3、范也就呼之欲出。实现农村宅基地使用权的流转需要考虑以下方面:　　(一)明确宅基地的集体所有权和农民的用益物权　　1.宅基地的所有权归集体经济组织宅基地的所有权归农民集体经济组织，这是显而易见的　　但是，由于我国法律对于这个所有权归属没有明确规定，并且集体经济组织中的分支过于复杂，包括村集体和城镇集体等等，这种权利归属反而变得十分模糊。甚至有一些地区认为宅基地所有权归国家，从而出现一些基层政府越俎代庖与民争利的现象。我们现在摆在第一位的任务就是完善相关法律制度，明确农村宅基地所有权的归属。这种规定应当根据实际情况具体到哪一级哪一个地区的村集体，同时，应当明确农村集体经济组织对

4、于宅基地所有权的管理权利和管理义务。最后，这些法律规定应当明确我国集体经济组织的土地所有权与国家土地所有权应当同权同价。　　2.农民对宅基地使用权具有用益物权　　农民对于其所拥有的宅基地使用权具有用益物权，这是来自物权法的明确规定。但是，众所周知，用益物权包括占有权使用权收益权。但是我国物权法中却规定了农民对于宅基地只有占有使用的权利，而无收益权。宅基地以及地上房屋是农民的主要财产，但由于农民对于宅基地使用权无收益和处分的权利，根据房地一体的原则，这也限制了地上房屋的买卖和出租。在这些农村改革试点中，对于宅基地和地上房屋进行买卖获得收益后往往只对房屋进行补偿，农民未能真正享

5、受土地出让获得的收益。　　(二)修改现行法律，制定宅基地流转的具体制度　　我国现行法律对于农村宅基地的规定仅限于宪法，物权法和土地管理法以及民法通则的一些十分简单粗略的规定，除此之外就是一些省市自己制定的效力和位阶仅比较低的暂行规定。而土地管理法中关于一户只能拥有一处宅基地和限制房屋买卖禁止宅基地使用权流转的规定也早就不符合历史和现实。通过继承，一户农民会拥有多处宅基地，土地的隐形流转也早就存在。因此，应当及时制定允许宅基地流转的制度，这些制度的内容包括:　　1.明确农村宅基地受让主体范围　　农村最低生活保障制度在广大农村开始试点并逐步建立起来，而宅基地制度的福利性质逐渐减

6、弱。如果仍旧依照现行法律规定宅基地只能在农村集体经济组织内部成员之间流转，基于农村集体经济组织成员均可依法免费申请宅基地，在农村显然无法形成有效的宅基地流转市场，宅基地流转毫无价值。只有突破这个主体限制，将宅基地主体扩大到城镇居民，制定法律允许城市居民取得宅基地使用权，是集体经济组织的成员，才能逐步建立一个健康有效的宅基地流转市场。当然，为了避免城市居民炒卖宅基地，应当对城市居民受让宅基地使用权的面积数量加以法律控制。既确保农民住宅用地，也适当将宅基地引向拥挤的城市。力求达到城市住房压力与农村住宅空置的平衡。至于城市居民以外的主体能否取得宅基地使用权还需要深入分析。　　2.

7、明确农村宅基地使用权流转方式　　由于城市居民无法通过申请获得农村宅基地，所以法律在扩大宅基地受让主体的同时要增加宅基地流转的方式。将农民通过原始申请获得的宅基地排除在外之后还有入股、抵押、出卖、租赁、继承。由于我国奉行一户一宅的政策和房随地走的原则，因此宅基地上的住宅买卖之后，宅基地使用权应当一同转让。但是为了避免失地农民陷入失去生活保障的困境，转让宅基地必须符合严格的条件例如生活不受影响的证明，宅基地转让后所得价金由农民和村集体按比例分配，受让主体禁止改变土地用途，为防止倒卖土地，宅基地使用权出卖后一定时间内不得