试论小产权房的所有权归属

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1、试论小产权房的所有权归属【关键词】小产权房；所有权归属。2011年11月9日，国土资源部召开通气会表示，将力争在2012年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确指出，小产权房不得登记发证。国土部将联合相关部门，选择小产权房问题相对突出的城市，开展了对小产权房的试点清理工作。这就让小产权房再一次的走到风口浪尖。一、小产权房的现状及产生原因。（一）小产权房的概念。小产权房并不是一个法律上的概念。所谓小产权房，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。它一般由开发商与村委会合作，或由村委会自行开发建设。因用地性质

2、，乡镇政府自制颁发房产证，区别于国家建设部门颁发的房屋所有权证，因这种房屋的权属证书没有房管部门盖章，仅有乡镇或村委员会盖章以证明权属，故称为乡产权或小产权房。有些村集体以农村改造、新农村建设等名义立项，获得规划审批，再虚报户口数骗取宅基地用地指标，建成房屋后入市交易；有的什么手续都没办，直接与开发商合作兴建商品房后公开销售。小产权房就这样出现了。（二）小产权房的产生。小产权房的出现并非近一两年的事，而是已经十载有余。或许没有多少人能准确说出小产权房的兴起时间，但从卖房者的视角看，其前身是一些村民自建房出租或少量出售，以

3、此维持生计。但实际情况慢慢地发生了微妙的变化，就北京的情况而言，早在1994年，香堂村就已经开始出售200平方米大小的村建别墅，售价仅为5万元一套。应当说从这时起，村民部分自建房的性质开始改变，村集体在土地增值开发上的自利意识已经萌芽。当时主要是一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或直接购买农家院。当时购买的人比较少，而且不是作为第一居所使用，所以并没有引起相关部门注意。然而，从2003年开始，由于城市商品房的价格骤升，而农村的小产权房以其低价吸引了许多城市购房者。很多人购买小产权房，作为第一居所使用，这一

4、情势迅速在全国大中城市蔓延。二、小产权房的所有权分析。商鞅在《商君书》中说：一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。其中所谓名分，就是权利归属，所有权属于谁。可见，财产所有权归属确定，就可以消弭纷争。反之，财产权归属不定、权利界限不清，就会引发纷争。同时，财产所有权界限清楚并受到切实的法律保护，就可以促进所有权人充分利用其财产，发挥物的效用，确保物尽其用。对于小产权房合法与非法的争论，自然也就是对于产权的

5、确认。那么小产权房的所有权到底属于谁？下面本文将从开发商、购房者、村委会、村集体四方利益主体进行分析。（一）开发商。由于其并无独立承担小产权房建设的资格，基本上是与村委会合作的，而且作为开发商，他的征地程序是法定的。所以其并不能作为小产权房的所有权人。《中华人民共和国宪法》第10条、《土地管理法》第2条和《物权法》第42条均明确规定，国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。之后由国家将土地出让给开发商。根据《土地管理法》第55条的规定，国家以出让方式为开发商设立建设用地使用权的，开发商应当

6、向国家交纳土地出让金等税费。小产权房占用的土地是集体土地，未由国家征收，售房者也没有向国家缴纳土地使用权出让金、城镇设施配套费和其他税费，因此售房者并不具有合法房屋交易的主体资格。也无法作为小产权房的所有人。（二）购房者。《民法通则》第七十二条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法的方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。城镇居民权购买小产权房有两种途径，一种是直接从农民手中购买已经建成的房屋，二是从房地产开发商或者村委会手中购得由其开发的商品房。从农民手中购得的方式基本上是属于交款移接式，

7、购房者把钱一次性或者按照约定的方式交付给房屋的所有者，然后屋主将房产证交付给购房者，购房者再去办理过户手续。但是目前，登记机关是不准许小产权房过户的，如北京、东南沿海地区的省份明确出台规定：乡产权、小产权的房屋，无产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。村委会自行开发或者与房地产开发商合作开发成的商品房，按照商品房的销售程序对外出售，购房者购得房屋并取得。但这类房屋无法取得国家建设部门颁发的房屋所有权证，仅有乡镇或者村委会盖章的所有权归属证明。也就是说，购房者仅仅取得了形式上的所

8、有权。因为按照物权法第九条规定，不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。第十条规定：不动产的登记，由不动产所在地的登记机构办理。但是村委会和乡（镇）政府并不是法律规定的登记机关。所以城镇居民通过商品房销售的程序购得的小产权房无法在登记机关登记，所以也就无法取得实质上的所