商品房小区车库车位产权归属研究

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1、商品房小区车库车位产权归属研究［摘要］随着经济的飞速发展，人民的生活水平冇了很大提高，私家车的数量与日俱增，汽车成为了人们生活必备的代步工具。但是，土地资源的稀缺，停车难的问题H益突出，开发商与业主在车库车位的归属和使用问题上矛盾不断。虽然《物权法》为车库车位问题提供了法律依据，但实际生活中未解决的问题争议不断，商品房小区车库车位归属问题仍然是社会各界关注的焦点。［关键词］商品房；车库车位；产权一、现行法律对小区车库车位归屈之规定及评析（一）相关法律规定《物权法》出台之前的第六次审议稿第73条第2款规泄

2、：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，除建设单位能够证明其享有所有权外，屈于业主共有。”①可见对车位、车库归属采用“推定共有，约定优先。”《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需耍。建筑区划内，规划用丁•停放汽车的车库、车位的归属，山当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有即采用了约定归属的说法。②《最高

3、人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第5条：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认足其行为符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。《解释》第6条：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认泄为《物权法》第74条第3款所称的车位。第74条的含义：(1)占用共有道路的车

4、位，法定共有。(2)其他车位、车库，由当事人自行约定其归属:可以由开发商出售给区分所有权人专有或者第三人所有；可以随区分所有专有部分的出售由开发商附赠给区分所冇人使用；可以由开发商保留所有权而出租给区分所有人或第三人使用。根据此条：除占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于法定共有外，车位、车库于其他情形只发生归属于个别的当事人专有,不存在归业主共有的情形。(-)评析《物权法》第74条的规定符合市场经济的内在要求，通过约定解决归属实质上是通过市场机制解决纠纷。③且利于车库车位功能的发挥，一定

5、程度上激励开发商投资建造车库车位的积极主动性，从而能够为小区业主提供必要的车库车位，但也存在以下问题：1•据《物权法》74条，一般情况下，车位的所有权属于业主共有，而车库的所有权出售前属于开发商、出售后属于个人所有或者仍由开发商所有，取消了原第六次申议稿“推定共有”的规定。可见，物权法在车库的归属上作了利于开发商的规定，因为已经不存在推定业主共冇的情形；而在车位的归属上明确其归业主共有，作了利于业主规定。从而整体上采用了对车位进一步、对车库退一步的办法，立法者力图在开发商和业主Z间寻求一个平衡。2.《物

6、权法》74条中规定的由当事人约定，忽略了当事人的现状及开发商与业主间严重不对称的客观事实，表面上是交由自由协商，实际上是交给开发商强制，开发商完全可以利用自己的优势地位，通过格式合同保留车库车位的所有权。实际上赋予了开发商单方面决定的权利，过分倾向于保护开发商的利益，开发商完全可以利用自己的强势地位，强迫购房者接受不平等的条款。④3•“车库、车位出售应当首先满足业主的需要”的规定，表面上似乎对开发商的自由施加了严格的限制，其实在市场上是一纸空文：在社区初期，入住率低或者业主购置的车辆少，如果满足了业主的

7、停车需要后，剩下的车库车位是否可以卖给小区以外的人？⑤若后來小区业主的车辆增加，曾经没买车的业主也购置了新车，又如何解决与区外人员的停车冲突？而且在我国目前大屮城市车位、车库供不应求的情况下，供给不足决定价格高涨，如果开发商不想出售给业主，则将车位高高定价，自然吓阻了许多业主的购买，业主一时难以支付，于是“满足”业主购买Z外，自然可以合法地向第三人出售。等到业主有能力购买时，车库却已卖光导致业主有车无处停放。一个价格手段，轻易地破解了法律所加的束缚。二、车位、车库的所有权归属分析（一）法理层面一般情况下

8、的停车位是在小区内的公共道路中划出一定的空间区域作为停车位，车库是在建筑物的地下或者底层建设，或者占用一定土地的单独建设。对于停车位，因为公共道路本來是业主共有，怎样利用是业主的自治范畴，所以开发商占用道路设定的停车位即取得的所有权没有法理依据，这种停车位与开发商的权利没有关系，开发商占用道路设定停车位即取得的所有权没有任何法理依据，构成对业主共同利益的侵犯。对于地下车库、地面车库，实践中的车库的存在需要以小区规划范围内的土地使用权作为地基