浅析小区车库车位的归属

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1、浅析小区车库车位的归属　　车位，即停车位，英文parkingplace,指停车的地方，包括露天场所及室内场所。车位按收费可以分为两种，免费车费和付费车位。　　摘要：在建筑物的区分所有权制度中，车库车位的归属问题在现实生活中占据着重要地位，且随着私家车数量的日益增多，车库车位的归属纠纷问题也日益增多。虽然《物权法》规定了车库车位权属的判断规则，但仍存在一定的不足，我国台湾地区对小区车库车位归属方面的研究比较透彻，可以借鉴台湾地区的经验，划分车库车位的不同类型以确定其权属，减少车库车位权属纷争。　　关键词：车库车位登记法定停车位　　我国城市化进程逐步加快，人口大量涌入城市，为

2、了出行的便利，越来越多的人以私家车代步，私家车数量的剧增，导致小区车库车位的纠纷也随之增加。我国的法律对此类问题研究不够透彻，迷糊的规定难以清晰地界定车位的权属。而其他发达国家或地区，对此类问题的研究起步早，已经形成一套完备的确权规则，台湾地区关于车库车位归属确认的规则较为完备，可以借鉴台湾地区的经验，划分车库车位的不同类型以确定其权属，以完善我国的车库车位归属规则。　　一、我国台湾地区车库车位的分类和归属　　台湾地区人口稠密，但其面积有限，并且人口大都聚集在城市，导致大量权属纷争发生，车库车位的归属纠纷更甚。台湾地区将车库车位划分为三种类型，包括：法定停车位、自行增设停

3、车位和奖励停车位，并分别予以规定的其权属规则。　　(1)法定停车位　　法定停车位，就是依照法律规定应当建造的停车位，该类停车位是为了满足业主最基本的需求，属于法律强制规定的，不得随意改变。法律对其进行了严格的限制：　　首先，法定停车位与房屋不一样，其属于建筑物区分所有中的共有部分，由业主集体所有，不得为业主个人专有。正因为法定停车位与建筑物不可拆分的关系，法定停车位没有独立权属证书，必须随房屋一起转让，不可单独转让。　　其次，对于法定停车位的受让人也有特殊限制。其所有权人必须是业主，任何人不得约定该车库属于业主之外的第三人所有。如果双方约定该法定停车位属于开发商所有或约定

4、不为建筑物区分所有权人所有，则该约定违反法律的强制性规定，约定无效。我们可以看出，区分所有权人取得的并不是车库车位完整的所有权，而是所有权中的某几项权能，例如使用、占有等权能。　　最后，为了进一步确认和保障法定停车位的权属，台湾地区要求对于业主的专有部分、共有部分以及停车位，都进行严格的登记。上述提到了法定停车位与房屋不可拆分的特性，也就可以解释为何该类车位不具有单独的权属证书，也不能够单独登记，需要与房屋一起登记。这就进一步体现出法定停车位的附属性。　　(2)自行增设的停车位　　自行增设的停车位，顾名思义，是指开发商在小区内自行增加的停车位，其与下文提到的奖励停车位不同

5、，开发商能够自行增设的车位数量并不多。能够建设自行增设停车位的前提是，开发商已经按照法律规定，完成法定停车位的建设，满足了业主的基本需要，否则不能建设自行增设的停车位。虽然该类停车位可以单独转让，但是业主在同等条件下，享有优先购买的权利。建立该类停车位的意义，不仅在于增加了车位数量，缓解停车难问题，也是在一定程度上是对开发商的肯定。　　(3)奖励增设的停车位　　奖励增设停车位主要是指开发商在建设房屋时，在建成满足业主的停车需求的车位以外，按照相关法律的规定，可以建立一些公共停车位。建立该类停车位的目的，主要是为了满足小区内部的超市、店铺、银行的运送货物的车辆、运钞车或者救

6、护车停车需求，具有公共利益的性质。奖励增设停车位是开发商自己出资建设的，属于开发商所有，具有独立的权属证书，开发商不仅能够单独处分这些车位，还能够将其出售给业主以外的人。奖励增设的停车位，不仅提高了开发者的积极性，还被赋予公共使用的义务，解决了外来车辆的停放问题，具有积极意义。　　二、我国关于车库车位归属规则的现状与不足　　在《物权法》的起草过程中，对于此问题学界观点纷纭，主要有以下四种观点：业主所有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说，最终我国《物权法》第74条采纳了约定归属说的观点。但是我国的规定过于模糊，容易引起争议。　　(1)约定归属存在缺陷　　我国《物权法》

7、并没有在真正意义上区分不同种类车库，以确定其权属。仅规定了对于建筑区划内车位，应当满足业主需要，由开发商决定处分方式;对于建筑区划外的车库车位，属于业主所有，这样的规定并不能很好的解决纠纷。　　我国《物权法》采取约定归属说，若双方当事人在合同中明确约定了车库车位归属于业主(或开发商)，则车库车位就属于业主(或开发商)。如果双方当事人没有约定车库车位的归属或约定不明时，本条就没有给出明确的规则，车库车位的归属就会存在争议。如果开发商与所有的业主均未规定车库车位的归属，则车库车位作为从物，随房屋一起转让给业主，但现在的实践中的做法