论小区停车位及车库的归属

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1、西南政法大学硕士学位论文论小区停车位及车库的归属导师:唐烈英教授作者:李冬梅中国·重庆二00八年四月1西南政法大学硕士学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的硕士学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。学位论文作者签名：2内容摘要随着我国居民收入的增长与城市疆域的扩展，汽车日益成为城市居民的代步工具，但是居民小区停车位的数量却严重短缺，各种与停车位、车库有关的纠纷迭起，成为业主与物业公司、业主与开发商产生矛盾的主要原因之一。《物权

2、法》第74条首次从法律层面，对停车位及车库的归属做出了规定。但是《物权法》没有区分停车位及车库的不同形式，进行类型化的规定。文章针对停车位及车库的权属争议，由一个案例引出，对不同形式的停车位及车库所有权的归属进行了探讨分析。本文分为三部分，约1.5万字。第一部分论述了对于停车位及车库归属的分歧：一种意见认为车位、车库应归业主共有。原因在于业主基于对其所购房屋的专有所有权，而对车位、车库拥有共有部分持分权，因而不需要另行支付购买或使用小区车位、车库的费用。此种意见是以建筑成本是否分摊作为评判标准。另一种意见认为车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，按照约定。这种意见认为，车位、

3、车库不像电梯、走廊、水箱、道路、绿地等应当共有，规定业主共有很难操作；开发商是否将建造车位、车库摊入建筑成本，和商品房销售价格的高低没有必然联系。此种意见以车位、车库的独立性作为评判标准。第二种标准有其合理之处。实践中多种形式的车位及车库是否都具备独立性标准，不能一概而论。第二部分，权属的认定与容积率标准。是否能够办理独立的权属3证书是我国现行房地产法律认定停车位及车库能否成为专有权标的的标准。办理独立权属证书的前提是停车位及车库的建筑面积必须有对应的土地使用权份额。根据以上分析，就地上停车位及车库而言，计算容积率意味着其建筑面积分摊了地上土地使用权的份额，因此，可以以是否计算

4、容积率为标准来认定停车位及车库的权属。而就地下车库而言，其权属的确定不以是否计算容积率为标准，只要有合法的地下土地使用权存在，地下车库也能成为专有权的标的。第三部分通过考察法国、美国、日本以及我国台湾、澳门地区等的立法例，探讨了对《物权法》第74条中“应当首先满足业主需要”、“其他场地”和“约定归属”含义的理解。本文区分停车位及车库的四种不同类型，创新性地结合建筑业的容积率标准，对《物权法》第74条的正确理解与适用作出了探讨分析，为全面准确地把握小区停车位及车库的权属提供了一个基础性视角，为解决现实中产生的争议提供了理论支撑。关键词：车库；容积率；物权法4AbstractAcc

5、ompaniedbyourcountry’sexpandingeconomyandgrowthinthelivingstandard,Therehasbeenagradualincreaseinthenumberofpeopleowningcars.Subsequently,wheretoparktroublesmostofcars’owners.Andallkindsofdisputesonparkingspaceandgaragesharpenthecontradictionbetweenhomeownerswiththedevelopers,andwiththeprope

6、rtymanagementcompany.Article74ofthepropertylawhas,forthefirsttimeatthelevelofnationallaw,prescribedtheownershipofparkingspaceandparkinggarage.However,thislawdidnotdistinguishdifferentformsofparkingspaceandparkinggaragetoprovidecategory-specificprescriptions.Inresponsetothedisputesontheowners

7、hipofparkingspaceandgarageraisedbyacase,thisarticlewillanalyzeownershipofdifferentformsofparkingspaceandgarage.Threepartsareincludedinthisarticle,thatisaboutonehundredandfiftythousandwords.Inthefirstpart,therearetwodifferentopinionsintheestablishme