房地产估价中的还原利率探析

《房地产估价中的还原利率探析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、房地产估价中的还原利率探析【摘要】收益还原法是房地产估价中常用的三种重要方法之一，在确定待估房地产价格时，还原利率的准确与否，极大地影响了该方法所评估出的价格。本文从分析还原利率的实质与类型入手，结合探讨了确定还原利率应进循的原则与应考虑的因素，最后提出了求取还原利率的若干方法。　　【关键词】房地产估价收益还原法还原利率　　　　1引言　　在房地产估价中，经常用到的方法有三种:市场法、成本法和收益还原法。而对收益性物业诸如商场、商铺、写字楼、宾馆等，决定其当前价值的不是过去的因素，而是未来的因素，也就是说

2、基于市场参与者对未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期，因此利用前两种方法往往无法准确地反映其真实价值，因此就需要用到收益还原法来完成。收益法是基于预期原理，即未来收益权利的现在价值，根据估价对象房地产的正常年收益，扣除必要的各项费用和税费后，获得其年纯收益，然后将该年纯收益利用还原利率还原，即得到待估房地产的价格。实际工作中，由于还原利率的确定在一定程度上难以得到解决，因此，其应用受到限制。　　2还原利率的实质　　经济学上，还原利率是将纯收益还原或贴现为价格的比率，实际是一种投资收益率或投

3、资报酬率。用马克思的地价公式表示还原利率，则V=a/r，其中V指不动产价格，a指纯收益，r指还原利率。由于房地产具有投资和消费的双重属性，购买房地产(尤其是收益性房地产)，实质上就是一种投资，其投资额就是该房地产的价格，而其收益即为每年的纯收益，这就像在银行存款能获得利息一样。　　在市场规律作用下，投资收益率的高低与投资风险成正比，投资风险越大，投资收益率也就越高;反之则越低;同等的投资风险，其收益率应该相同。基于此，还原利率的实质可阐述为下列四个方面:　　（1)其值必须为正值，如果还原利率r<0

4、，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算毫无意义；（2)其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则此项投资不合算，不如将资金存人银行或购买国债；（3)在物价变动的情况下，其应能弥补物价变动所造成的货币贬值或增值；（4)与投资风险成正比，即投资风险越大的项目，其值应越大，反之则越小。　　3还原利率的类型　　照评估对象的不同，即单纯的土地估价、建筑物的估价或房地产的估价，可将还原利率分为3类:（1)土地还原利率(rL):求取土地价值时所使用的还原利率

5、，其对应的纯收益是由土地单独产生的净收益。（2)建筑物还原利率(rB}:求取建筑物价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由建筑物单独产生的净收益。（3)综合还原利率(r):求取房地产价值时所用的还原利率，对应的纯收益是土地与建筑物共同产生的净收益。　　4确定还原利率的原则　　4.1确定还原利率应遵循的原则　　4.1.1口径一致原则　　同一类房地产的收益水平是个客观存在的值，其现值亦然，尽管以不同的形式表现出来，都只应反映那个客观存在的值。因此，不同口径的收益必须取用与其口径相对应的还原利率，计算出来的

6、收益价格应相等。　　4.1.2客观性原则　　收益法中房地产纯收益的求取值是客观纯收益而非实际纯收益，与此相对应的还原利率的确定值也是客观的，而非实际的投资收益率。因此，还原利率的确定应剔除人为的、主观因素的影响，而反映出该房地产投资行业的客观、平均水平的期望报酬率。　　4.2.2时间因素　　房地产估价须依据估价时点原则，即时间因素对房地产的影响不容忽视，在确定还原利率时，也应考虑时间因素的影响。具体而言，就是通货膨胀率和在不同时间段存贷款利率变化，对还原利率的影响。　　4.2.3政策因素　　一般估价是在

7、市场公平的条件下进行的，但是一些优惠政策因素会对房地产的投资收益产生影响。例如“三资”企业享受的税收优惠政策等，因此，对于有受政策性影响的收益型房地产，其还原利率须做相应调整，以剔除政策因素的影响。　　4.2.4社会经济因素　　社会经济因素主要指政治经济稳定状况和社会治安程度。一般而言，一个政治经济不稳定的国家或房地产所处地区经常发生犯罪案件的，其还原利率较高，因为只有较高的投资收益率，投资者才会冒此风险进行投资。　　5求取还原利率的方法　　5.1累加法　　该方法的基本公式是:还原利率=无风险还原利率+

8、风险还原利率。无风险还原利率又称安全利率，是指无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。风险还原利率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险还原利率以上部分的还原利率，具体是估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。　　5.2市场提取法　　该法是利用收益法公式r=a/V，通过搜集市场上相同或相似房地产的纯收益a,价格V等资料，反求出还原利率r，然后对各个交易实例的r进行调整，最后评定出一个客观的还原利率。在此，应注意