关于房地产基本估价方法的探析

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1、关于房地产基本估价方法的探析东北林业人学土木工程学院石振武项旳［摘要］本文介绍了房地产佔价的三种基本的方法，在分析了其内涵、适用性的基础上,提出了难点及问题，找出了各种方法存在的缺陷，探讨了相应的解决方法。［关键词］房地产估价;市场法;成木法;收益法白改革开放以来,我国房地产业得到了迅猛的发展,M场规模日益扩大。当前，房地产业已经成为了我国的支柱产业对我国的国民经济影响巨大。与此同时,我国的房地产估价业也随着兴起。房地产估价目的主要是为房地产市场交易及其它有关房地产经济活动提供公平合理的价格或价值尺度。房地产估

2、价对保持房地产市场的持续健廉发展具有重要作川。目前，国际国内运川最为普遍的房地产估价方法是市场法、成木法和收益法这三种基木方法。其他估价方法都是这三种方法的派生。因此，深入研究这三大基本方法，对于完善和优化房地产估价理论与方法有重大意义。1市场法1.1内涵及适用范围市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价対象的客观合理价格或价值的方法。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即表现为效用相同、条件相近的房地

3、产Z间，其价格相互影响，互为替代拼兹终趋于一致。因此，待估房地产的价格可以通过与其类似的已经发牛了交易的厉地产价格来估算，即可以利用与待估房地产具有替代关系的比较案例的价格,来推测和判断待估房地产的市场价值。当然，在市场上不可能有完全相同的两宗房地产，但是只要有多个可比实例（可比实例即应是估价对象的类似房地产;成交H期应与待估房地产的估价时点接近;交易类型应与待估启地产的估价目的吻合;成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。），并对其迓行修正,使其与待估房地产具有最大的相似性,便可推测出待估房地产的价格。因此

4、，市场法适用于在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易,H要求房地产市场比较发达的情况。市场比较法适川的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发川地、普通商品住宅、写字楼、商场、标准工业丿房等。该方法估价时的计算公式为：待估房地产的价格=可比实例实际成交价格X交易情况修正系数X交易口期修正系数X房地产状况调整系数由于川来比较参照的实例有多个，通过上述修正后，每个交易实例都得出一个价格而H不可能完全一样瑕后需要综合求出一个估价额,作为待估房地产的估价额。1.2存在的问题及对策应用帀场比较法估价中首先需要解决的问

5、题是可比实例的选择。可比实例选择的恰当与否,将直接影响估价精度，应特别慎重。但是对于交易实例的选择，目前估价人员大多采用定性的方法来进行筛选，那么耍准确的选择出故合理的对比实例就比鮫困难C第二个问题是对对比实例的成交价格进行交易情况、交易日期、房地产状况的修止。修止系数的误差性将冇接影响到估价结果的准确性。対于如何确定］大I素权重和怎样提高因素修正系数的准确性均没有规定，使估价人员难以把握。因此，选择合适的可比实例和提高修正系数的准确性，成为该方法的难点。山于房地产价格影响因素的复杂性，估价实践中可比实例的这些

6、修正系数的确定，主观随意性较人，即使是有经验的估价人员，也难以保证估价结果的客观、公正性。因此，为了减少山场法的主观性，模糊性，使其估价更加客观。笔者建议，首先要建立健全的房地产估价信息系统，估价人员能从中获取大暈的市场信息和交易实例。第二，引入定量的分析，使得该法更加科学和客观。第三，目前所用的公式中，可比实例的成交价格的修正情况仅分作三类（交易情况修正、交易H期修止、房地产状况修正），这样显得过于笼统，应该将修正因素的类型分得再细些。同时,可以将比较屮的差异情况划分等级，规定每一等级的差异修止比例是多少。2

7、成本法2.1内涵及适用范围成木法是求収估价对象在估价时点的重新购建价格,然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础來测算房地产价格的方法。成本法的理论依据是生产费川价值论商品的价格是依据其生产所必要的费川而决定。只要是新近开发建设、可以假设車新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成木法特别适用于估价那些既无收益乂很少发生交易的房地产，如学校、体冇场馆、IK院、政府办公楼等公用、公益房地产,以及化工厂、钢铁厂、机场等有独特设计或

8、只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。成木法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。在房地产保险及其他损害赔偿中，通常也是采用成木法估价。该方法估价时的计算公式为：基本公式:积算价格二重新购建价格-折旧具体公式:新建房地价格二土地取得成木+土地开发成木+建筑物建造成木+管理费川+投资利息+销售税费+开发利润旧房地价格二十地的重新取得价格+建筑物的重新购建价格■建