土地估价的基本方法

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1、第四章土地估价的基本方法——如何知道土地的价格第一节市场比较法一、市场比较法的基本原理1、定义市场比较法：简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估价对象价格的一种方法。2、理论依据替代原则3、相关概念（1）比较宗地指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易实例的宗地或地块。（2）标准宗地指一定区域内设定的，具备条件的在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的宗地。（3）估价期日（4）交易情况修正（5）容积率一定范围内，建筑物总面积与整个宗地面积之比。（6）区域因素土地所在区域的自然条件与社会、

2、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格产生影响的因素。（7）个别因素土地的个别特性对价格的影响因素。（8）地价指数运用一定的统计方法将特定区域一定时间内地价水平换算成相对于某一基准日期地点家水平相对百分比的指数。（9）区域分析判定待估宗地所处区域的类型、特性以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。（10）同一供需圈（11）相临区域（12）类似区域二、市场比较法的基本公式根据选取的比较基准（参照物）的不同，又可以分为直接比较法和间接比较法。直接比较法是以待估土地的状况为基准，把交易实例与其逐项比较；间接比较法是以一个标准宗地或条件俱佳的

3、土地为基准，把待估土地和交易实例均与其逐项比较。（一）直接比较法的基本公式待估宗地的价格=比较实例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正×容积率修正×年期修正PD——待估宗地价格PB——比较实例宗地价格A——待估宗地情况指数/比较实例情况指数B——待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易期日地价指数D——待估宗地区域条件指数/比较实例区域条件指数E——待估宗地个别条件指数/比较实例个别条件指数PD=PB×A×B×D×E公式的特点公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母。如：A=待估宗地情况指数/

4、比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。“交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正”为4项基本修正内容，“容积率修正×年期修正”为特殊修正内容。（二）间接比较法的基本公式略（三）市场比较法的特点与适用范围1、特点（1）接近市场行情，现实性较强。（2）以代替关系为途径，所求得的价格称为“比准价格”。（3）以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与收益价格相协调。（4）需要估价人员具有较高的专业素质。（5）正确选择比较实例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。2、适用条件与范围（1）有足够

5、数量的比较案例；对交易案例数量很少的特殊用地，如古建筑、纪念馆、桥梁和公路等，不适用。（2）交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性；（3）交易资料可靠；（4）交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合法性。（5）可用于土地价格、土地或房地产租金的评估，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。三、市场比较法的估价程序（一）收集交易资料大量、真实、可靠搜集的内容：土地位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。搜集的途径：查阅政府有关部门的土地交易资料；查阅各种报刊上有关土地交易的消息广告；与

6、地产经纪人交流，了解各种土地交易信息；与当地评估机构及同行交流，了解地价信息；其他途径。（二）确定比较交易案例明确6个具体要求：1、实例数量≥3个2、交易时间：接近估价时点3、土地用途：相同4、交易类型：相同5、交易情况：正常交易6、实例位置：区域和个别特征都要相近（三）建立价格比较基础指比较实例与待估宗地之间要建立统一口径、相互可比的基础。即：调整实例的付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。举例：有A、B两个比较案例，A为一宗250亩的地块，交易价格为460万美元，成交当时的美元汇率为8.4；B为一宗54300的地块，成交价格为1200万元

7、人民币。请将这两个实例调整为以人民币表示的土地单价。（四）市场交易情况修正是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。修正方法：A=待估宗地情况或正常情况指数/比较案例宗地情况指数（五）期日修正交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价格指数的基期，要先调整到定基值数。B=估价期日的价格指数/交易期日价格指数（六）区域因素修正区域因素的实质和内容。区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。修正方法：修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。

8、D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数（七）个别因素修正个别因素的实质、内