预约合同的法理及其应用

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1、预约合同的法理及其应用预约合同的法理及其应用　在现实生活中，我们经常看到这样.L.的情况：某甲预购置一套商品房，与开发商订立房屋买卖合同，根据《商品房销售管理办法》的规定，房屋的交付使用条件及日期是商品房买卖合同的主要内容，但欲购房屋尚在建，交付使用的时间难以确定，因此房屋买卖合同无法订立，而此时甲往往会因为担心商品房价格居高不下且行情日涨，而愿意与开发商签订认购书来固定交易机会，待条件成熟再签本约约定房屋交付内容。学理上，把这种认购书看作是一种预约合同。　　在交易中，缔约当事人在直接订立本合同的条件尚未成熟的情况下，可以采取先行订立预约合同的办法，来保障

2、预约债权人嗣后订立本合同的权利。预约合同因其保障交易安全的功能，目前已广泛应用于民间借贷、房屋买卖租赁、车辆购买等领域。另外，我国现行的民事立法上，对于预约合同尚无明确的规定，当事人常因合同的成立、效力、违约责任等问题而发生法律纠纷。为此，本文将就预约合同的法理及其应用中的若干法律问题进行探讨，以期抛砖引玉。　　　　一、预约合同的基本理论　　　　(一)预约合同的涵义　　谈到预约，人们很容易想到婚约，婚约是指男女双方以结婚为目的而作出的事先约定，早期的婚约是具有很强的法律约束力的。公元前1700多年的《汉谟拉比王法典》中就有对婚约的规定，该法典第128条规定

3、，倘自由民取妻而未订契约，则此妇非其妻。广义合同论者认为，婚约是具有约束力的身份合同，是身份预约合同的雏形。究竟什么是预约，预约的涵义为何，各国并无定论。一些国家的法律对预约合同进行了抽象性的规定。如《墨西哥民法典》称预约为用合同方式承担于将来订立一个合同的义务，缔结合同的允诺或者其他预备协议，可以是单方的或双方的；《秘鲁民法典》称预约为通过将行订立合同的协议，当事人使自己承担在将来订立一个确定性合同的义务回。　　在我国，虽然法律上没有对预约合同进行定义，但相关的研究已比较成熟。我国学者认为，预约是与本约相对立而言，当事人双方约定负有将来缔结契约的义务的契

4、约，或者谓当事人一方或双方约定将来订立具有特定内容之契约的契约。目前，学理上一般将预约定义为，约定将来订立一定契约之契约。根据《布莱克法律词典》的解释，预约是指由一个人作成的契约或约定，它具有排除这个人合法地进入另一项性质相同的合同的属性。　　　　(二)预约合同的特征　　从这些解释中，可以发现，预约合同本身就是一种契约，它的标的是订立契约的行为目的是确保将来与相对人订立特定的合同。具体而言，预约具有以下特征：　　第一，预约合同是诺成合同。首先，预约的本质是合同，是双方当事人在意思表示真实一致的基础上，对即将签定的本约内容进行明确约定的的结果，符合合同构成的

5、一切基本特征。其次，预约因当事人有效的初步磋商行为而产生，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用，具有极强的诺成性，同时其诺成性，对于强制执行因为信赖允诺或协议、道德义务、法律特别规定所产生的债之关系，具有更重要的意义。　　第二，预约合同签订于本合同的磋商阶段。预约是为缔结本约而达成的合意，是谈判期间对未来事项的预先规划。只能发生在本约的缔结过程中，本约已经达成自然没有缔结预约的必要。尽管如此，预约却不属于本约缔结过程的一部分，预约的标的是将本约的部分先契约义务用合同的形式固定下来，即使其并未涉及本约的实质内容，也可以认定为预约。　　第三，预约的标的物是

6、一种行为，即以订立本约为标的的行为。预约总是期待着最后确定合同，就其标的而言，预约的宗旨在于行为的给付与注意，并且该行为必定是作为，即当事人要承担在将来订立本约的作为义务。　　第四，预约合同具有一定的法律效力。预约为当事人协商约定将来订立本约的契约，是法律对当事人之间设定的将来订立契约的合意认定，具有一定的强制力和法律约束力，违反预约中约定的缔结本约或就本约进行磋商的义务将承担违约责任。　　　　(三)预约合同的价值基础　　1　诚实信用。诚信原则是要求民事主体在民事活动中维持双方的利益平衡，以及当事人利益与社会利益平衡的立法者意志。在预约阶段，诚实信用原则表

7、现为公平交易的义务，当事人应尽最大努力善意谈判，全心全意为订立本约及将来履行本约而努力，否则将受到法律的制裁。　　2　信赖保护。在合同订立的过程中，当事人双方往往先通过磋商达成初步协议(预约)，产生彼此间的信赖。基于此种信赖，当事人将为订立本约开始各种准备工作，甚至放弃寻找其他商机的机会，然而事情并不是一帆风顺的，一旦对方当事人违反了预约，没有履行订立本约的义务，那么当事人的各种准备工作就会落空，其合法权益也必将受到损害。保护先契约阶段的允诺信赖，充分保护当事人订立本约的权利，是对预约合同的合理规制。　　3　情势变更。在现实缔约中，由于客观、法律条件的限制

8、，谈判过程中的情势是复杂多变的。在有些情况下，当事人意欲成立本约，