中国房价虚高的博弈分析

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1、中国房价虚高的博弈分析　　摘要：我国房地产市场正在经历高速发展，房地产的价格已经成为了人们关注的主要焦点。针对目前中国房地产价格虚高的现象，通过对房地产市场不同参与主体之间的博弈分析，试图探究房地产价格形成过程中房价虚高的原因。　　关键词：房地产市场；博弈论；房价　　　　1中国房地产市场现状　　　　我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售

2、额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。　　　　　　2房地产市场中博弈行为分析　　　　2.1房地产市场的内涵　　房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产

3、权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。　　2.2房地产市场的博弈主体　　房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。　　　　3博弈模型与博弈分析　　　　3.1地方政府与开发商的博弈分析　　首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？　

4、　　　通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条

5、曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。　　模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为　　即土地的价格就会有所提高。　　将此情况扩展到有市场上有多个竞拍的地产商时，政府

6、的行为没有变化而房地产市场则变为了典型的寡头竞争。其市场均衡决定的价格会更加高。而上涨部分的钱都进入了政府的腰包。实际交易过程中，我国当前的土地市场仍然存在“寻租”行为的发生，开发商要想取得土地就必须与行政权利拉近关系，处于双方的利益，双方很容易在博弈中形成联盟，形成官商勾结，共同获利，实际上无形中就把房价又抬高了。　　3.2开发商与消费者间的博弈分析　　假设一套房子的开发成本为15万，开发商开始要价为20万，而消费者期望价格为10万，消费者和开发商可以接受的价格又在16-18万之间，若最终成交

7、，则双方的收益矩阵为（见图2）：　　　　当双方进入了谈判阶段，作为开发商，他会极力的以高于18万的价格把房子卖出，在这个博弈过程中，信息是极其不对称的。房地产开发商就有房地产专业人员为其决策提供信息，如产品定位、成本预算、客户群体的消费偏好、消费心理、购买力等，因此开发商掌握了购买者的信息。开发商在谈判的过程中有极大的优势，可以同时和多个买家谈判，价高的消费者可以得到房子，这样，这个博弈的谢林点就找到了。而博弈中真正能帮助消费者的买房中介市场却还没有形成，信息不完全使这部分超额利润流入了开发商的腰

8、包了，房价所以也一高再高。　　3.3政府与消费者间的博弈分析　　在这个博弈中，我们的政府选择了一个相机战略，即在不确定时间发生时才会采取的战略（见图3）。假设消费者和政府的利益之和是零，通过博弈的树形图可以看出：当今的我国政府选择了一个混合战略，即在房市比较火爆的时候，有大量的消费者进行购房行为时，政府采用抑制的宏观政策来控制市场，此时政府因为解决了部分住房问题而得到收益5，而人们因为一定的高价格而得到收益-5，使得垄断利润没有完全被开发商拿走；当市场比较低迷的时