商品房价格形成博弈分析

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1、第30卷第5期云南师范大学学报V01．30No．52010年9月JournalofYunnanNormalUniversitySept．2010商品房价格形成的博弈分析赵茂，王源昌(云南师范大学数学学院，云南650092)摘要：针对商品房的交易问题，文章从博弈论出发，运用序贯讨价还价模型的思想，构造关于购房者与开发商关于商品房的定价问题的讨价还价模型。模型分析结果表明双方达成协议主要取决于双方“谈判成本”以及双方对商品房的期望价格。通过模拟得出的结论与模型分析结果具有很好的相合性。关键词：讨价还价；动态博弈；开发商；购房者中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：1007—9793(2010

2、)05—0026—05房价作为一种价格杠杆。在引导住房消费，促进房地产可持续发展起着积极的作用。目前关于商品房的定价问题国内外有许多研究成果，一般主要有成本分析法、市场比较法、收益法、假设开发法等。但是这些方法在不同程度上存在一定的局限性，没有从交易双方相互影响、相互制约的动态交易过程方面进行分析。而一套商品房的交易包含供求双方的多次博弈，因此有必要对商品房交易中的定价问题进行动态博弈分析。自博弈论诞生以来，对经济问题的研究越来越注重经济活动中参与人行为之间的相互影响，注重信息完全性对参与人行为策略的影响。商品房市场的参与各方的相关行为，正是博弈相关理论研究的对象。本文从动态博弈的角度分析

3、了商品房的开发商与购房者之问的讨价还价博弈，运用Rubinstein序贯讨价还价模型的思想，构造出二者在不完全信息序贯出价的讨价还价博弈模型，并给出了模型的均衡解及模拟结果。1问题的描述商品价格是商品买卖交易双方力量不断博弈的结果。主动权掌握在哪一方，哪一方就有话语权、话事权、定价权。随着中国经济运行机制从计划经济向市场经济成功转轨，中国房地产市场的发展相应经历了五个阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)；非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)；相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)；价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年至2008年来)；探低回升

4、阶段(2009至今)；房地产市场的不同阶段特征正是房价形成方式不同的具体体现。近年来，中国大部分城市、特别是大中城市的房地产一直处于卖方市场，造成房价飞涨；而到2008年下半年以来，由于宏观调控力度加大，房价开始企稳并出现下降趋势。一夜间，买方由“被动挨宰”，开始有了讨价还价的主动权。市场的这种僵持和逆转的局面，是房地产各种相关力量博弈的结果，通过博弈寻找新的市场平衡、形成合理的定价机制、相关各方多赢是整个国家经济可持续发展的必然要求。在商品房交易市场上，当一个购房者打算买一套住房时，需要和开发商进行住房价格谈判。这个谈判过程就是一个序贯讨价还价博弈过程。购房者心中有个期望价格，这个期望价

5、格由自己可支配收人所决定。而开发商也有一个期望价格，开发商的期望价格由整个房地产市场供给情况、住房地理位置、收稿日期：2010—03—17作者简介：赵茂(1985一)．男．四川省巴中市人，硕士研究生，主要从事金融数学研究第5期赵茂，等：商品房价格形成的博弈分析·27·交通便捷性等一些住房条件所决定。价格的最终形成过程就是一个博弈过程。2讨价还价模型构建在谈判之前，根据统计得出目前房价的最低值为z(1ow)，最高值为h(high)。用、∞分别表示购房者、开发商对该时段的房价期望值，这个期望值对谈判起着重要的作用。在讨价还价博弈中，如果<∞，即购房者的期望价格小于开发商的期望价格，那么交易不能

6、达成。本文在≥的条件下关于房价的讨价还价的博弈。在交易谈判中，谈判双方并不是同时出价，往往是一方给出一个价格，另一方选择接受或是不接受。如果接受，则博弈结束；如果选择拒绝，他可以给出自己的价格。双方在此价格上继续进行谈判，直到谈判结束为止⋯。下面运用Rubinstein的讨价还价模型思想构造不完全信息下，开发商和购房者的序贯的讨价还价模型。在双方的讨价还价中，所谓的不完全信息是指开发商与购房者都不知道对方对房价预测的期望值。∞、都是私人的信息。∞、都服从[Z，h]上的均匀分布。分析中开发商和购房者之间都有学习的能力，他们根据对方的出价和对方在博弈中的行为不断的修改对房价的估计值。由于现实影

7、响定价的因素很多。为了简化过程，对模型做出如下假设：_2(1)只存在单一的买方(购房者，buyer)和单一的卖方(开发商，seller)。(2)市场是无摩擦的，即不存在交易成本。(3)时间是有价值的，从而促使双方尽快达成协议。(4)成功交易对双方都有利。(5)买方的价值严格大于卖方的保留价格，以确保交易发生。(6)双方都够理性。(购房者属于风险厌恶型)不失一般性，先研究n个阶段的讨价还价博弈，购房者和开发商序贯出价。在第