重庆市房地产行业欠税原因分析及对策

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1、重庆市房地产行业欠税原因分析及对策房地产业对于各地经济发展和地方税收对有着至关重要的作用，一方面，2011年重庆房地产行业共实现纳税305.47亿元，共占市税收（含国税）总收入的23%。在重庆纳税50强中，房地产企业占了“半边天”（22家）。与该行业风光形成对比的是：另一方面，重庆房地产行业欠税十分严重，通过所得数据整理得到下表：2、表中2013年数据只包含13年1-5月数据通过上表我们可以看到重庆房地产行业也是欠税大户，在“欠税贡献”中也起“半边天”作用。一、欠税严重的原因（一）行业宏观税负过大。行业的宏观税负为行业产值增加

2、值（这里选取行业税前利润作为衡量指标）与当期应缴税收的比。2008年-2011年重庆市平均宏观税负与房地产行业宏观税负对比如下图：从中我们可以看出重庆房地产行业宏观税负始终远高于市平均税负。与此同时，我们查阅我国其它省份数据不难发现，重庆房地产宏观税负高于其他省份，以东部发达省份广东省作为比较对象为例，同期其宏观税负仅分别为18.09%、21.80%、22.70%、27.50%。可以看出利润不足，行业宏观税负过大是重庆房地产行业欠税的原因之一。（二）房地产行业的行业特征。房地产具有初期投资大、时间跨度长的行业特性。在房地产开工

3、、建设、销售多环节漫长的开发周期内，初期可能会因为资源投入大，产出不明显或销售未实现而不能体现出利润或税收，所得税零申报的现象比较普遍，等到开发成熟并实现销售以后，利润指标才一改颓态、全线飘红。就拿土地增值税来说，按照税法规定，开发完毕后，方能清算缴纳税收。但是由于目前房地产企业实施滚动开发，也就是说这一期开发还未完成，下一期的开发已经开始，有的房地产企业开发周期10多年，因此，就将土地增值税变成了永远不用缴税的税种。这些都给房地产行业企业欠税提供了合理借口。同时房地产行业是资金密集型行业对于资金有极高的依赖性，但是大部分企业

4、资金实力很薄弱，而环环相扣的"三角债"更是锁住了企业捉襟见肘的资金运行，企业自身的资金不能满足正常的企业经营运转，又没有解决缺少资金的办法，大部分债权不能及时收回，企业有时只能以拖欠税款增加流动资金来维持正常的生产经营活动，从而产生大量欠税。（三）税收管理工作不到位。1、滞纳金管理落实不到位。滞纳金管理在欠税管理中具有重要的作用，但实际工作中滞纳金管理没有发挥其应有的效果。通过欠税企业名单和金额我们看到，有一些欠税企业可以做到陈欠没有全部清缴入库的情况下继续形成新欠。这样的情况出现一部分原因是税务机关对该企业的欠税没有足额征收

5、滞纳金，甚至没有征收滞纳金，这样就助长了欠税企业形成新欠。有些企业在实际经营非常困难的情况下形成欠税，经过税务机关多次催缴，企业勉强将所欠缴税款入库，但滞纳金却不能按期足额入库。2、征收管理中没有做到细致、全面。有些欠税是申报未入库形成的，主要原因是由于企业在申报后没有资金及时入库，或者是企业申报后忘记了入库税款。税务部门没有及时做到对申报未入库数据的处理，及时对申报未入库企业进行催缴，导致欠税的形成。3、欠税公告在欠税追缴中的作用有待提高。欠税公告是税务部门对欠税企业进行管理的重要措施，但在实际工作中没有发挥其应有的作用。纳

6、税重点大户在本区县的声誉和影响都很大，税务部门在对纳税大户进行欠税公告时，会遇到很多阻力。经过税务部门的努力有些因素可以克服，但有些因素却无法保证及时进行欠税公告。4、各部门间的衔接不够紧凑，也是欠税管理中有待解决的问题。税务机关内部各主管税务所、征管、统计、评估、稽查间的衔接不够紧凑，信息没有做到全部共享，在现实工作中出现各管一片现象，导致部分欠税数据真空或没有得到及时追缴。税务部门与国税、工商、银行间的信息不能作到及时共享，也成为欠税管理的重点、难点。（四）依法纳税意识薄弱是房地产企业偷逃税款的内因。实践中，企业未取得合法

7、凭证的情况比较严重，未妥善保管账簿的情况时有发生，有的甚至无法正常进行汇算清缴；关联企业之间互相挪用资金、低价转让、成本费用划分不清等情况比较普遍。其主要原因在于企业认为关联企业之间都是同一投资者，在资金使用和成本列支方面无需划分得很清楚，因此没有按照独立企业之间进行核算。而从税收的角度来看，每一个法人企业都是一个独立的纳税主体，必须各自进行纳税申报。企业依法纳税意识不强，财务核算不规范，最终也给自己造成了经济损失。二、欠税治理对策第一，企业自身通过经营管理，提高利润，才是降低行业宏观税负，解决欠税问题的根本方法。第二，税务机

8、关规范管理，依法行政，严格执行欠税管理制度。（一）加强系统内外的宣传。把宣传《欠税公告办法》作为税法宣传的一个重要组成部分，要让广大纳税人和社会各界知晓欠税公告的意义和必要性，向社会各界特别是广大纳税人广泛宣传，了解欠税公告的规定，促进纳税人主动缴纳欠税，保证税款及时足额入库