现代物业业主自治模式探究

《现代物业业主自治模式探究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、现代物业业主自治模式探究　　一、引言　　2014年年底国家发展改革委颁布《关于放开部分服务价格意见的通知》，要求各地放开非保障性住房物业服务等7项已具备竞争条件的服务价格，发挥市场在资源配置中的决定性作用。价格放开的信号一经释放，围绕物业服务价格的调整，出现了两种截然相反的观点：一是认为物业服务价格上涨是必然趋势，理由是人力成本的逐年上升已使劳动密集型物业公司的运营举步维艰；二是认为物业服务有望实现零收费,理由是物业公司可以采用高新技术降低服务成本，或者对小区内的公共资源进行商业化经营，用所得利润抵消物业费。上述两

2、种观点都认为物业服务的价格取决于物业公司，即都是在物业公司主导的物业管理模式下思考问题。物业服务价格改革要想通过市场竞争为业主提供质优价廉的服务，需要在转变对物业服务传统认知的基础上推动物业管理模式的彻底变革。　　二、对物业服务的再认识　　（一）何谓物业?　　对于物业的传统认知是重财产而轻权利。物业一词的英文是Property,根据《剑桥英汉高阶双解词典》，它包含三层含义：一是所有物、财产、资产；二是房产、地产、房地产；三是财产权、所有权。　　人们常把物业等同于房产是一种混淆，房产只是物业的载体，物业不仅强调房产及

3、其附属物，更强调业主对房产及其附属物的财产所有权，以及在财产所有权的基础上衍生出来的一系列经济权利。由于业主拥有的房产及其附属物难以完全分割，从产权的角度物业分专有和共有两大部分，业主对其专有部分享有私人产权，对共有部分享有共有产权。　　（二）物业管理的本质　　物业是财产更是权利。首先，需要明确物业管理权归谁？物业管理权是基于对物业的所有权而使用物业的权利，因此物业管理权应归物业所有人，即业主而非物业公司所有。物业公司只是向业主提供物业服务的主体，并非物业管理的主体。其次，需要明确物业管理的本质。物业管理和区分所有

4、是相伴而生的，是业主围绕私有产权，对共有产权的治理。其本质是协调业主之间对物业的产权关系，排除业主在私有产权的基础上对共有产权的纠纷，并通过对共有产权的有效治理增进业主的整体利益。　　再次，作为物业所有人和物业管理的主体，业主有权选择自己财产管理的模式。业主可以选择自我管理物业，也可以选择委托物业公司代为管理，即物业公司代为管理只是业主进行物业管理的一种方式而非唯一方式。事实上，许多国家的立法都将物业管理分为自治管理和委托管理两种模式。我国2007年颁布的《物权法》中也已明确允许业主自我管理物业。　　（三）物业服务

5、的特点　　物业服务具有准公共品的性质。准公共品是指有非竞争性或非排他性的物品，介于纯公共物品和私人物品之间。一类准公共物品具有明显的排他性，但是在消费上不具有竞争性；另一类准公共产品在使用和消费上局限在一定的地域中，其受益范围有限，即在消费上具有竞争性，但却无法有效地排他，具有共同资源的性质。物业服务中许多服务项目，如小区的绿化、安保、清洁、健身设施等都很难做到有效地排他，使物业服务类似于小区的共同资源，也使业主在享受物业服务时具有搭便车的可能，从而增加了物业服务收费的难度。　　三、对传统物业管理模式的反思　　（一

6、）传统物业管理模式面临的困境传统物业管理发展30余年，现在面临经营困境。中物协2008年发布行业生存状况调查显示，盈利企业只占39%,行业普遍生存困难。2013年中物协再次发布报告称盈利企业利润下降趋势明显。业内普遍将此困境归咎于政府的价格管制。然而，事实并非如此。据北京物协2014年发布报告显示，全市物业服务平均欠缴率达21.5%,直接导致84.6%的物业公司处于亏损状态。另有研究（方竹兰，2015）认为，全国物业服务平均欠缴率甚至高达40%.由此可见物业公司经营困境的症结不是价格低而是收费难,其根源则是传统物业

7、管理模式已走入死胡同,到了非改不可的地步。　　（二）传统物业管理模式存在的问题传统物业管理模式下，物业公司和业主以及二者的关系都存在扭曲。　　1.交易双方先天不足。物业公司的先天不足表现为物业公司多数由房地产开发商成立，是地产商的子公司，二者存在密切的利益关系。这一方面造成地产商遗留问题会转嫁到物业公司和业主身上，加剧物业纠纷；另一方面物业公司缺乏生存压力，因为地产商会对其进行补贴。业主方面主要表现为受过去计划福利的影响，缺乏购买物业服务的消费观念，对物业服务收费持抵触情绪。　　2.交易双方力量不对等。物业公司往往

8、傍着地产商处于强势地位，小区业主则呈一盘散沙处于劣势。据上海浦东法院的统计，2013年该院共受理物业服务纠纷案13670件，其中98%以上是物业公司起诉业主追讨物业服务费的。物业公司起诉业主的案件数量多且胜诉率高，而单个业主维权的力量很弱。因此小区成立业主委员会来维护业主权益非常必要，但目前，全国住宅小区成立业主委员会的比例平均仅为20%-30%（王秀水，2