重构我国业主自治模式新思路

《重构我国业主自治模式新思路》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、重构我国业主自治模式新思路在我国，业主委员会的法律地位很难界定，这就给司法实践带来了很大的困难，有的法院在受理业主委员会作为原告起诉的案件时，往往以“业主委员会无诉讼主体资格”为由驳回起诉，致使业主的合法权益得不到有效保护。本文结合我国业主自治的实际情况，借鉴国外经验，对我国的业主自治模式予以重构。一、我国现行业主自治模式中缺少业主团体概念《民法》规定，公司具有社团性质，公司以团体的名义对外行使权利承担义务。比如股份有限公司，股东以个人财产入股，通过放弃财产权的方式取得股东这一身份权。公司以团体的名义对外行使权利，并以公司的所有财产向债务承担有限责任。在物业管理中也存在类似的法律关系

2、。业主通过购买房屋，获得了参加业主大会的权利，也由此获得了类似公司体系股东大会中股东的身份，对外行使权利时以小区的名义出现。鉴于两者的相似性，可以借鉴公司的一般规则构建物业小区管理的内部法律关系。公司的治理模式充分体现了权利的制约和平衡。股东大会作为最高权力机关，是股东参与公司内部重大决策的组织形式。董事会由股东大会选举产生，负责公司业务的经营管理，是公司的执行机构。鉴于物业小区和公司的相似性，须引入业主团体这一概念。业主团体即指由全体业主组成的社会团体。业主团体的内部构造可以设计为：业主大会是团体的决策机构，业主委员会是执行机构，它们均以业主团体的名义对外行使权利。因此，业主大会不

3、是诉讼主体，业主委员会也不是诉讼主体，在法理上具备民事法律人格的是业主团体。我国现行物业管理立法上，并没有直接规定业主团体这一概念，而只是设定了作为意思决策机构的业主大会和作为业务执行和代表机构的业主委员会。因而，关于业主团体的概念及其性质并没有被广泛深入地讨论。如果否认该业主团体的存在，则现行各地立法所规定的作为全体业主代表机构的业主委员会就缺少一个被代表的主体。为了解决这一问题，很多学者主张将业主大会视为业主团体。笔者认为，这一主张是可以接受的，也就是说在观念层面上，将业主大会视为一个团体，而在实际操作中，业主大会又发挥着决策的功能。然而，实践中这种观念却出现了差错，我国《物业管

4、理条例》规定：业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这种做法与代表机构的理论是不相符的，因为代表机构对外实施法律行为应以其上位主体的名义。另外，一些地方出台的物业管理条例还将业主委员会应当制定议事规则、到房地产主管部门登记等作为必要条件。这些举措表明现行法规实际上是将业主委员会视为一个团体而存在的。这样一来，就出现了两个团体，而其中一个团体又是另一个团体的代表机构，这是不合逻辑的。那么，直接将业主委员会视为业主团体不行吗？首先，业主委员会并非由全体业主组成，而仅仅是由部分业主代表组成，不能代表全体业主。其次，业主委员会并没有独立的财产，

5、也就无法承担民事责任。因此，业主委员会只能作为业主大会的代表机构，而不能作为业主团体。对此，有必要引入业主团体这一概念，作为业主委员会对外民事活动的实质法律主体，为全体业主及业主委员会法律责任的最终承担者。二、国外关于“业主团体”的立法模式由于各国的社会条件、传统习惯不同，各国的法律对业主团体性质的规定大不相同，归纳起来主要有三种。（一）业主团体具有法人人格模式这种模式承认全体业主组成的业主团体为法人。法国、新加坡的立法属于此种模式。法国《住宅分层所有权法》规定：如果有两名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即应存在区分所有权人管理团体。而且该两名以上区分所有权人团体与法律上系当然构

6、成团体并各自成为该管理团体之成员。依此可知，法国在立法上认为，全体业主当然构成具有法人人格的业主团体。新加坡现行法律规定：区分所有权人管理团体在登记官的“区分所有权一览书”上登记的同时就自动设立。该管理团体可以缔结任何契约，或就有关涉及共同所有财产的任何问题，承担诉讼的原告或被告。此外,我国香港地区也是采用此种模式。（二）业主团体不具有法人人格模式这种模式不承认全体业主组成的业主团体具有法人人格。德国《住宅所有权法》规定，住宅所有人通过契约结成住宅所有人共同体，即管理团体，而不是当然在法律上结成住宅所有权人共同体。由此可见，德国不承认业主团体具有法人人格。在德国法中，业主团体不具有完

7、全的民事权利能力，因而不是法人，但其又获得了一种独立于业主的法律地位，这又为其法律地位留下了一定的解释空间。（三）折衷模式这种模式并不绝对地、当然地将业主团体认定是否具有法人人格，而是依据一定的条件或者业主的共同决议来确定其具有法人人格，因此这种模式也被称之为附条件之法人人格模式。这种模式以日本为代表。日本《区分所有权法》规定：由30人以下的区分所有权人构成的管理团体，属于无权利能力的社团；区分所有权人人数为30人以上，经区分所有权人及决议权各3/4以上的