沈阳地区住宅小区业主对物业管理消费的认知调查

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1、沈阳地区住宅小区业主对物业管理消费的认知调查　　目前在发达国家的房地产市场中，新建项目已经不再占据主流市场，房屋维护和物业管理开始成为房地产市场的主要内容。英、美、日、法等国家均有许多成熟的管理模式和方法，这些都是值得我国的物业管理行业参考和借鉴的。　　当前在沈阳地区，各个住宅小区每平米物业费均在1－2元之间，按照一个80平米的中等住宅每平米每月1.5元来算，一年的物业费将达到1440元，占人均年收入33516元的4.3%左右，这个比例与英国的4.4%已经十分接近。但我们的物业管理行业与之相比却还处于不成熟阶段。随着城市规划的完善和住宅质量的提升，在今后的发展中，与购房这个话题相比较，物

2、业管理服务的话题将更加热门。　　1问卷基本情况　　本次调查采取由调查员当面指导志愿者填写问卷并回收的方式，共发放了150份调查问卷，共收回148份问卷，有效问卷141份，回收率和有效率分别为98.7%、94%，回收问卷有效率为95.3%。问卷共11道问题，其中开放式问题1道，封闭式选择题7道，开放式选择题3道，均为多选。本文主要围绕沈阳地区业主对物业管理的认知、所在小区物业管理现状、对新的物业管理方式和方法的认可情况以及对物业管理未来发展方向的期望等方面问卷进行统计与分析。　　2调查对象构成　　本次调查的问卷分别在沈阳奥体中心交通枢纽站、龙之梦交通枢纽站和沈阳航空航天大学地铁站这3个人流

3、密集的地点发放，受调对象来自沈阳各个城区及周边地区，从而保证本次调查的结果能具有普遍代表性。　　3调查结果的统计与分析　　3．1对物业管理服务收费情况的认知　　业主认同物业管理为第三产业服务性行业，接受物业管理费为业主日常生活中的一项正常消费，是保证物业管理行业能够持续健康发展下去的关键。在调查统计的结果中，有75.9%的接受调查者表示认同物业管理服务属于一种住房使用过程中有偿收费服务。只有认同物业管理服务应成为有偿服务，业主才会在收缴物业费时表示积极配合，避免部分小区中物业费收缴难以致物业服务质量下降，进而使业主更加不愿意缴纳物业费的死循环。沈阳的物业公司及物业管理协会应注意对业主在这

4、方面意识的宣传和引导，进而促进沈阳的物业管理行业向着更加商品化，规范化的方向发展。　　3．2现阶段物业管理中的问题　　(1)业主委员会这一制度在沈阳地区执行的并不够成功。在接受调查者中，仅有31.9%的业主表示，其所入住的小区成立了业主委员会且能够代表业主的利益;39.7%的业主表示，虽然其所入住小区成立了业主委员会，但该委员会并未能够获得小区内业主们的信任或不能代表业主们的利益;其余28.4%的业主表示，其所入住的小区并未成立业主委员会。住宅物业管理中的许多工作内容都是如园区绿化、道路、安保等涉及园区内众多公共区域，牵扯园区内全体业主共同利益的工作。如此牵连广泛的事情，需要一个能够代表

5、全体业主利益，全体业主都信服的业主委员会去统一业主们的认识，代表全体业主对物业公司发出指令，使物业公司的服务能够让业主们满意。　　(2)物业费收缴后的使用情况不够透明。在接受调查的业主中，26.9%的业主表示，其所入住小区清楚明白的公示过物业费用的使用明细;40.4%的业主表示，询问过物业公司的物业费使用明细，但并未得到过明示;32.7%的人表示，并未关心过物业费用的具体使用情况，未曾留意过。从统计结果可以看出，至少有40.4%的业主是关注物业费的使用情况的，正如去超市消费购物后会看看购物小票核对一下金额一样，业主缴纳了物业费进行消费，购买物业公司的服务后，希望知道也应该有权知道自己花了

6、钱都买到了什么。　　3．3对物业管理新方式的认可情况　　(1)改变现行物业费收费方式。在接受调查的业主中，69.5%的业主更愿意接受按照物业公司实际维修量支付劳务费的收费方式，只有30.5%的业主仍愿意维持现行按照每平方米收取固定费用的收费方式。　　目前沈阳地区普遍的物业费收取方式都是按照住宅面积，以每平方米收取固定费用的做法去收费。这种收费方式在收取时看似简单容易核算，但存在隐患。每平方米具体多少钱，这个标准各个小区各有高低，但每年都是有增无减。园区内公共设施每年的维修量并非固定不变的，每年都会有波动。这就使物业公司和业主之间产生了一种博弈，即如果今年公共设施状况良好，维修劳务费用低于

7、物业费收取的固定金额，则物业公司获胜，业主们多交的物业费就变成了物业公司的利润;而如果下一年公共设备老化，维修费大幅上涨，物业费无法解决问题，物业公司只能凭借自身资金抵挡、或终止合同以逃避。而业主始终处于被动地位，作为消费者反而身份被动，如何会满意。　　改变现有方式，实行按照物业公司实际劳务费用向业主收取物业费的做法在核算和收费时会稍麻烦一些，但却既能保证物业公司正常利润的获取，又能使业主利益得到保障，实现共赢。从调查统计结果来看，