当前物业管理的缺陷、影响及治理策略

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1、当前物业管理的缺陷、影响及治理策略　　物业管理大体可分为三个部分，维修养护管理、环境管理和便民综合经营管理。如房屋渗漏维修、小区体育配套设施的维护等等都属于维修养护管理，物业有责任确保业主正常生活、活动的质量。又如小区卫生打扫，小区绿化等，属于小区的环境管理，目的在于提高业主生活环境的质量，为业主营造一个温馨、环保的生活环境。再如小区停车场、便民超市等，属于便民综合经营管理。这方面的管理极大的方便了业主生活，减少了小区人与人的摩擦（如没有停车场地，小区车辆乱停、乱放，容易引起业主之间的摩擦，也容易造成不安全隐

2、患）总之，小区物业管理涵盖了运动、卫生、环保等方面，是一项较为复杂的管理活动。　　一我国目前物业管理方面存在的缺陷　　（一）相关法律、法规的不健全　　法律、法规是实现物业管理法治化的关键。法律、法规的不健全给我国物业管理的发展造成了诸多阻碍，影响了物业管理水平的提高。首先，相关部门不够重视，是造成物业管理相关法律、法规发展滞后的主要原因。一方面，物业管理一直被当作房地产的售后部门来发展的，其发展缺少针对性的法律、法规支持，以至于发生纠纷后无法可依，处理时只能借助其他法律、法规条例来执行，很大程度上影响了物业管

3、理纠纷处理的公平、公正，阻碍了物业管理的发展。另一方面，物业管理内容广泛，牵连部门多，各部门的协调、沟通复杂，再加之以和为贵的合作心态，影响了物业管理法律、法规的建设与完善。再次，业主的法律意识淡薄也是造成物业管理法律、法规不健全的主要原因之一。一方面，在物业管理中，遇到问题时业主缺少理性的应对措施，往往采取过激的方式应对。如发生房屋渗漏，有的业主在多次投诉后无效，就采取闹事、打人的手段来发泄心中怨气，造成了事情没解决、有理变没理的结果。业主没有采用法律武器来维护自己的合法权益意识。另一方面，业主对于自己应尽

4、的义务含糊不清，如小区内车辆的乱停乱放，导致被偷、被损坏。又如物品放置不当，从高处坠下伤物或伤人等，引起一些可避免的损失和后果，严重影响了物业管理企业和业主的和谐关系。同时，也造成了业主的法律需求较少的错觉。因此，影响了物业管理相关的法律、法规的健全和完善。　　（二）物业管理资金管理混乱　　资金是确保物业管理服务质量的基础，物业管理资金管理混乱主要表现在以下方面：首先，物业管理收费难。一方面，一些业主不能按时、按原则缴费，总是能拖就拖、能少就少，导致物业管理收费难。另一方面，物业管理收费标准不规范、透明度低，

5、存在乱收费、收费乱的现象，导致了物业管理收费的困难。而物业管理过程中，一些维修工作、绿化工作等又需要物业费的支持，不缴费、少缴费，导致物业管理资金紧张，一些管理项目很难实施，影响了物业管理水平的提高和发展。再次，物业管理维修基金管理混乱，缺少统一的规范。造成了维修基金用哪了、用了多少、还有多少能用等模糊不清，而且维修基金的使用缺少有效的规划与监督，致使维修基金不能充分的发挥起作用，难以持续、稳定的服务业主。造成了业主办事难，物业、业主关系紧张的局面，不利于小区建设及和谐社会的发展。　　（三）物业管理企业独立性

6、不够　　一直以来物业管理都被当作房地产业的售后部门来发展，其独立性很弱。一方面，物业管理企业过于依赖房地产开发企业。首先，为了方便管理，很多物业管理公司都是挂靠在房地产开发商名下的，其运行依靠开发商的拨款和补贴。致使物业管理过多的依赖开发商，使其发展受到了很大限制。如，开发商为了把房子卖出去，向业主承诺几年不收物业费、物业费怎么优惠等等，造成了物业管理经费的紧缺，影响物业管理的服务质量，不利于物业管理水平向更高层次上的发展。其次，一些物业管理企业，为了取得楼盘的物业管理权，采取了一些非常的竞争手段，形成了对房

7、地产开发商的依赖。导致物业管理企业接手楼盘后效益低、盈利少，致使物业管理的水平难以提高。再次，有些开发商依仗物业管理对开发商的依赖性，强行的将一些义务转嫁给物业管理企业，造成了物业管理企业发展的困扰。如购房过程中，开发商将物业管理费的收取标准、管理标准等写进了购房合同。而其承诺的实现就交给了物业管理企业，造成了物业管理企业和业主的沟通障碍（如物业管理中一些问题的解决被踢来踢去，没有实质性的进展）。阻碍了物业管理的发展同时使物业管理对开发商的依赖性更强。另一方面，我国的物业管理对政府部门也有过分的依赖性。首先，

8、有关物业管理的法律、法规不健全，导致政府对物业管理的扶植政策少，约束多。为了促进企业的发展，一些物业管理企业就和政府拉关系，套近乎，影响了物业管理企业的独立性，有些企业甚至沦为政府的附属企业。其次，受计划经济影响，一些政府部门的思想更新缓慢，政府职能转变的推广度不高，政府的服务性质难以体现。在这种情况下，政府过多的参与企业的经营、管理，对物业管理的运营造成了太多的干涉，逐渐形成了其对政府的依赖。