旅游地产和海南酒店业发展问题与应对措施

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1、旅游地产和海南酒店业发展问题与应对措施　　一、旅游地产业与海南酒店业发展概况　　（一）中国整体的旅游地产的发展的概况中国的旅游地产的发展相对较晚，但发展速度非常快，具体可分为几个阶段：20世纪末旅游地产的起步阶段，21世纪初的一个挑战阶段，2013年的全面的资源整合阶段。从2013年起，复合型旅游地产的发展越来越迅速，目前我国的市场开始变得理性和成熟，未来三到五年当中应该中国旅游市场将会迎来一个黄金的发展市场，而政府颁布的系列政策，对推动中国旅游地产发展会起到非常积极有效的作用。　　从数量上来看2013年整个旅游地产是保持着高速发展的强劲劲头，2012年年底全国旅游地产项

2、目有2259个，而到2013年年底的时候，中国旅游地产的数量总量达到了5299个，将近增加了一个倍，这也表明，在过去的2010年到2012年这两年当中很多的开发主体拿地之后，开发是比较缓慢，但这两年就采用了一个急功近利的方式，在全国遍地开花。　　从项目的单体用地规模上来看，过半旅游地产的占地面积是十万平米以下，仅9%的项目是超过了50万方，项目过大会为开发主体带来一定的风险，所以未来趋势一方面是受到了土地资源的稀缺，政府的土地指标有限的这样一种影响，另一方面也表明很多开发企业在拿地开发和旅游地产过程中实际上态度是保持一个非常谨慎的态度的。　　随着度假需求的不断升级，我国居

3、民的旅游地产的置业倾向也在逐年增加，根据调研，2013年有过半的受访者表示有旅游地产的购买的倾向，相比2012年增加了近10个百分点。　　从资源的偏好上来看，海景、湖景、山地、温泉等自然旅游市场是最受到市场关注和欢迎的，在旅游地产购买意向受访者当中，63%偏向于海景，45%是偏向于湖景资源，29%是山地资源，目前来讲偏向高尔夫和主题公园客群相对来讲占比比较小。　　旅游地产置业偏好与旅游目的地偏好基本上保持一致，无论是从旅游地产的项目的集中量还是市场的偏好程度上来看，中国两大最核心的旅游地产集聚地，一个是海南，一个是云南，这两个板块始终会成为现在乃至将来旅游发展的重中之地，

4、民众对于这两个地方的旅游地产置业倾向的偏好程度分别是21%和20%，其次是两广和环渤海板块，广东和广西分别占到了17%和14%。　　（二）旅游地产和海南酒店业概况近十年随着国内地产业的高速发展，海南岛全岛范围内95%以上的沿海资源已经被规划进行或正在进行开发。随着地产项目的落地，海南的酒店业也进入了又一轮的高速发展阶段。2014年底，海南省旅游住宿设施共有3900家，其中星级酒店156家，按照5星级酒店标准建设酒店56家，在建5星级酒店项目约50家。三亚是目前国内高星级酒店最密集、品牌管理公司最集中的城市，包括香格里拉、万豪、喜达屋、希尔顿、雅高等世界排名前十内的酒店集团

5、均有在海南项目落地。　　2015年，海南总计会有超过260家高档酒店以及相当数量的高尔夫俱乐部、游艇会、高级会所。　　二、旅游地产和海南酒店业发展存在的问题　　（一）竞争同质化日趋严重海南岛全岛范围内，包括三亚及海南岛东西两线沿海物业，海资源高度同一化，拼资源的度假旅游地产物业已经不再具有竞争力。以海景+高尔夫+住宅/酒店的假旅游地产模式泛滥，客户需求单一，未来竞争激烈。旅游地产的集中规模开发，使得配套高端星级酒店集中开业，造成了酒店设计和服务趋于雷同；　　　　（二）地产项目扎堆启动，快速推高开发成本地产业的单方面突飞猛进、大量的沿海地产集中开发，包括人工岛项目的大规模启

6、动，直接推动了海南本地物价成本、人工成本的飙升。酒店从业人员的频繁流动，管理服务水平难提高，同时酒店盈利水平下降。根据浩华国际2013年的相关财务报表显示，如果按照正常财务折旧处理，全海南所有高端星级酒店中只有亚龙湾喜来登酒店能够略微盈利。　　（三）生态环境的破坏沿海地带的过度开发，给生态环境造成的破坏是直接的。由于大量沿海树林、滩涂、海底珊瑚带的消失，海南许多沿海区域失去了以往湛蓝的海水和洁白的沙滩，比如一场史无前例的超级台风威马逊能够让西海岸防波堤路段大幅坍塌，就既是台风的风力超强缘故，也在于人工岛项目大量海底采沙行为。　　（四）宏观调控的冲击2013-2014年度，

7、国八条对海南酒店业的冲击明显。众多央企、国企、政府部门蜂拥至海南进行会议旅游的景象不再。药企包括辉瑞、阿斯利康、礼来等众多跨国企业，也对前来会议消费有了更细致、严格的规定，例如统一大中华区酒店供应商采购程序、严禁前往三亚进行会议消费等。　　（五）旅游季节性明显海南旅游季节性明显，5-6月，9-10月、春节前一个月是海南旅游的一个相对淡季。由于本地市场的需求相对酒店供应量不足，除三亚外，环岛众多酒店在此期间生意走低。海口的众多酒店、甚至五星级酒店的平均入住率在此季节都低于40%，或仅在周末能够迎来超过50%的入住率。　　（六）价