城市小区物业管理问题与相关法律探析

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1、城市小区物业管理问题与相关法律探析　　现代化城市的发展越来越快速，城市小区的建设也越来越多。　　在给小区居民提供舒适安逸的生活环境的同时，也暴露了很多问题。比如：物业管理立法滞后，法律制度不完善等，业主深受传统房屋管理体制的影响，物业管理意识薄弱，主体地位很难形成；物业服务合同的内容过于原则，不利于操作；政府主管部门监管不力；物业管理协会不能充分发挥协调作用等。　　小区的配套设施管理、公共秩序维护、业主与居民之间的纠纷等问题也随之出现。为了解决这些问题，我们首先要清楚什么是物业管理，及物业管理近几年发展现状和遇

2、到的问题。　　一、物业管理的概念　　引用《物业管理条例》第一章第二条物业管理是物业管理企业受业主委托，依据物业管理委托合同，运用现代化的管理方式和先进手段对房屋建筑及设备、设施和周边环境进行维护，修缮和政治，并且向业主和使用人提供多方面的综合性有偿服务，以创造适合人们生活、工作和社区环境。　　通俗的来讲就是由专门的机构和人员，依照合同，对小区进行卫生清理、保卫安全、维护公共设施、疏导道路交通等工作，用统一经营的方式对小区实现综合化和专业化的管理。因为物业管理的对象是小区，服务对象是人，所以它的出现是为了实现社会

3、和经济与环境之间的共同发展。　　二、城市小区物业管理问题　　1.开发商遗留的问题　　近几年来，由于房地产项目的开发过度膨胀，许多楼房建设完成后急于抛售，导致开发商进行不切实际的宣传，空口承诺不兑现，故意隐瞒甚至欺骗小区的规划设置，居民入住后发现房屋渗漏、墙体裂缝、屋面采光不够、小区配套的绿化、车库及健身器材不完善等问题，但这些问题却得不到妥善的解决。于是居民便以拒交物业费的方式发泄心中不满，从而导致小区物业管理陷入僵局。　　2.物业管理主体资格的问题　　由于我国物业管理市场机制还未完全建立，使得许多小区的主体管

4、理资格不能确定，物业公司与房地产公司捆绑一块，而许多公司又是由房地产公司直接设定的，属于子公司。还有的物业管理公司不具备独立法人代表的资格，不能成为主体。还有物业管理公司与房地产公司共同签订合同成为主体。在居民实际生活中遇到问题需要解决时，因为主体不明确，不仅不承担责任，还相互推诿、相互指责，更甚者越俎代庖以主体资格的名义收取不正当费用，不仅没有解决问题，给居民的社区生活造成更大的困扰。　　3.合同纠纷的问题　　因合同而产生的纠纷可以分为以下几个方面。　　第一是关于服务质量问题的纠纷。比如，物业管理人员素质不高

5、，应该打扫的小区卫生没有打扫或者经居民反应后工作仍不认真的。　　第二是关于合同服务内容的纠纷。像物业管理公司通常会以物品保护的名义收取费用，但又不在合同内容，只是口头承诺，居民要求兑现承诺的时候耍赖等。　　第三是关于合同终止的纠纷。通常物业管理会以没有来由的名义收取费用确定合同终止，由于物业管理法律体制的不健全，使得许多居民承受这样的痛苦。　　4.政府部门监管不利　　众所周知物业管理行业是近几年的新兴行业，而且它涉猎范围很广，但由于法律制度和政策规定不完善，使得许多小区出现的业主大会、业主委员会等因为缺乏法律依

6、据，导致执行力度不够，甚至欺骗广大居民等行为。甚至出现即使投诉物业管理也无法得到解决的现象。换句话说就是，物业管理处于无依据，无监管的尴尬状态。　　三、物业管理法律关系的阐述　　引用专业人士的描述所谓物业管理法律关系是指当事人在物业管理活动中形成的权利和义务的关系。即物业管理调整人们行使权利和义务的关系。而这种关系通常包括两个方面，一是关于各平等主体之间的物业管理关系。二是包括了物业行使法律的关系。　　所谓的物业管理法律关系同其他的法律体系一样，包括三个要素即主体、客体和内容。　　1.物业管理法律的主体。主体通

7、常包括三类：一是业主、业主委员或物业使用人；二是建设单位、物业服务行业；三是国家机关。　　2.物业管理法律的客体。客体通常是指物（物业）、行为、非物质财富。　　3.物业管理法律的内容。通俗的讲是指业主、业主与物业管理公司之间的代理关系和对外的合同关系。　　物业管理法律的权利和义务是密不可分的，二者相互依存，相互联系。一个主体享有某项权利时，也必须要履行其相应义务。如业主和使用人在享有物业装修的权利时，又必须承担维护物业完整的义务。　　四、应对措施　　1.健全物业法律体系　　俗话说没有规矩不成方圆，为了社会主义物

8、业法律体系的正常发展，必须加强立法工作，要使物业所有权与管理权相对分离。因为物业的所有权是物业管理权的基础，业主实际上是物业管理权的主体，所以物业管理公司才是物业管理的直接执行者。　　2.建立公开、公正、和谐、文明的物业制度　　一个企业良好形象不仅仅是制度的建立，还是企业人员素质的培养。要明确物业管理部门的职责，明确物业管理与角度的地位，完善物业管理与法律的衔接，使物业法成为国家法律体