前期物业管理相关法律问题探析

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1、前期物业管理相关法律问题探析根据2003年建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条的规定：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本文就前期物业管理中的儿个法律问题进行浅析。前期物业管理与日常物业管理的区别日常物业管理活动从业主委员会选聘物业管理单位后开始，而前期物业管理仅在业主委员会成立之前存在。日常物业管理，由业主委员会选定物业管理单位；而前期物业管理期间，只能由开发商选聘物业管理单位，或由开发商直接从事物业管理工作。因此，日常物业管理法律关系主体只有物业管理单位和业主委员会，而前期物业管理法律

2、关系主体主要包括开发商、业主及物业管理单位三方。日常物业管理阶段，业主和物业管理企业之间的法律关系仅仅是委托合同关系。而在前期物业管理阶段，由于有主体众多，而且物业管理企业由开发商选聘，因此主体之间存在着多重法律关系。例如：在房屋交易活动中，开发商与购房人是买卖合同关系；在开发商与物业管理企业之间，是开发商委托物业公司为业主服务，物业公司是受托人，二者之间是委托合同关系；当物业公司管理物业、为业主提供服务时，与业主构成了委托合同关系。三方主体间的法律关系交叉，复合共存。前期物业管理中存在的问题1•主体地位不平等我国现阶段前期物业管理中，大部分物业管理公司是房地产开发企

3、业的下属单位或子公司，这种情况导致物业管理公司依附、受制于房地产开发企业，缺乏独立的法人品格，其利益考虑的出发点无法摆脱房地产开发企业。新业主在选择物业管理这一法律行为屮，委托关系基本上在购房时已经解决，毫无独立可言，更谈不上了解和协商，导致物业管理公司与购房人地位不平等。2•主休权利义务不对等由于前述物业管理公司与购房人法律地位的不平等性,导致在前期物业管理中权利义务的协商双方难以做到一致和对等。首先，在开发商委托物业管理公司行政管理行为屮，大量存在的“父子"关系使得物业公司难以真正实现其木应行使的对物业进行验收的权利，物业公司不但不敢与开发商交涉，甚至成为开发商的

4、利益维护者。其次，在购房者与物业公司之间，权利和义务也难真正实现对等。因为所谓物业管理协议或约定都是物业管理公司预先制定好的，购房者根本没有机会和物业公司当面协商，因缺乏充分谈判与协商而确定的权利和义务直接导致权利和义务的畸形与变异。1•招投标制度不规范《前期物业管理招投标管理暂行办法》和《物业管理条例》都要求前期物业管理要通过招投标聘选物业管理公司，以使开发商和物业管理公司相分离，然而，前者笫三条的规定是“应当"通过招投标选聘物业管理企业，但后者第二十四条却只是“提倡''建设单位通过招投标选聘物业管理企业，没有规定强制实行开发商与物业公司的分业经营,留下了法律漏洞。

5、2•合同不规范许多开发商与物业管理企业在签订前期物业服务合同时，并没有使用规范文本，合同双方的权利义务及违约责任不明确；有的合同甚至将前期物业服务合同变成承包合同，开发商只顾收取承包金，不顾业主利益；有的合同擅口处分物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，严重侵害业主利益。3•开发商同物业管理公司之间的关系不明虽然近年来物业管理引入竞争机制取得了一定成效，但自建自管、建管不分的物业管理企业模式目前还是物业公司的主要模式。这种物业管理模式不是在市场竞争中形成的委托管理关系，明显带有难以克服的体制缺陷与弊端：（1）物业验收不规范。本来在接受委托之后，物业公司接管是应

6、该对物业进行验收，但由于与开发商存在着种种复杂的暧昧关系，使得房屋的承接验收程序形同虚设，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。（2）物业公司与业主关系模糊。开发商与物业管理公司建管不分的现状，导致部分业主误认为开发商就是物业公司，物业公司就是开发商，从而把开发商在楼盘开发过程中遗留的一些问题转嫁于物业公司，甚至以此为借口拒交管理费——物业公司不仅耍承担物业开发建设遗留下来的问题，还得不到业主的理解。4•开发商不转移物业控制权由于物业产权制度不完善，使开发商或开发商设立的物业管理公司完全掌握了物业小区的控制权，并使业主的口治组织（即业主委员会）成立不起来，这就必然

7、造成物业管理公司相对于业主来说，处于一种强势地位。完善前期物业管理法律制度的构想1・尽快建立健全物业管理方面的法律法规，适时出台物业管理法我国物权法从第七I•条至第八十三条规定了建筑物区分所有权制度，该制度的确立是我国物业管理立法史上的一个里程碑。但是，物权法关于建筑物区分所有权产权的规定仍过于笼统，在操作上还远不能满足现代物业管理特别是前期物业管理的需要。因此，基于中国的国情、现有立法及历史传统，我们应像我国香港和台湾地区那样，专门制定一部以区分建筑物所有权为基础的物业管理法，将物业管理法律从区分所有权法中独立出来，集中规定。在物业管理法中，应设专