物业管理纠纷及相关法律问题探析

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1、第1章引言1.1案例笔者工作所在的********下辖小区148个，其中已成立业委会的小区94家，已到期应换届的有55家，2011年底即将到期的有7家。根据2011年4月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》，原本由房地部门承担的对业委会组建的指导职能转由街道办事处承接。********在指导业委会组建的过程中，发现了因开发商配合度不够、业主内部矛盾、业主参与度差、具体负责科室（城管科）业务尚不熟悉等导致工作难以开展、影响进度等问题。上述问题仅仅是现阶段物业管理中诸多问题、纠纷的缩影之一。物业管理纠纷是如何产生的、其涉及的法律关系如何、该如何运用法律手段解决，等等。

2、下文中，笔者尝试从理论、现状分析上来阐述这一问题，并提出一些解决的方法。第2章物业管理的概念及其法律特征。2.1物业管理的概念“物业”一词是从英语词汇“property”及“estate”翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策以来，逐步由香港传入内地。物业管理(Realpropertymanagement)的概念在2003年9月1日施行的《物业管理条例》中第二条中进行了明确的定义：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2.2物业管

3、理的法律特征根据这一概念，物业管理具有以下法律特征：251、物业管理职能的社会化。物业管理将物业区域内分散的社会服务统一起来，在不同程度或不同方式上承担着某些社会职能，如环保、卫生、保安、消防等。物业管理的基本运作是业主按约定缴纳服务费，即可享受相应服务；物业服务企业通过竞争，拓展接管物业范围。在上述过程中，各方均获得利益，与此同时，城市管理的社会化程度也得以提高。2、物业管理机构的专业化。随着社会的发展，分工日趋专业。物业服务企业设置专门的管理机构、配备专业人员、运用现代科技、提供高水平的管理。而且物业管理中的相关事项可由企业再委托专业机构负责。3、物业管理过程的

4、市场化。物业管理按照市场经济原则运作。物业管理机企业是市场主体，而非行政主体，物业管理是一种经营行为，各物业服务企业间开展竞争，业主与物业服务企业是平等的交易关系，业主有选择物业服务企业的自由；物业管理实行有偿服务，收费标准除个别项目由政府定价或指导价外，一般由市场定价。4、物业管理形式的规范化。物业服务企业的设立、选聘，必须依照相关政策法规；物业管理的开展也必须符合相关规定，如物业接管验收、委托合同与业主公约的签订、业主大会的召开等均应在法律的框架下进行。5、物业管理关系的契约化。物业服务企业与业主签订的物业管理委托合同，以及业主间订立的业主公约等一系列契约，是物

5、业管理开展的前提条件。委托合同是物业服务企业接管、管理物业的依据，而且也是明确物业管理的服务事项，界定物业服务企业与业主间的权利义务的依据。业主公约是全体业主的自治协议，约定业主的使用、维护制度。第3章物业管理纠纷的主要类型及其法律特征3.1物业管理纠纷的主要类型物业管理纠纷是指在物业服务合同签订和履行过程中产生的纠纷。目前，常见的物业管理纠纷主要表现有：因业主欠交物业管理费引起的纠纷；公共费用分摊引起的纠纷；业主私自搭建引起的纠纷；业主财产丢失引起的索赔纠纷；业主在小区内受到侵害或被杀害引起的索赔纠纷；开发商拒不移交物业管理服务用房，配套使用的附属设施、附属设备、

6、公共设施等引起的纠纷；物业管理承包合同纠纷等等。3.2物业管理纠纷的法律特征通过对上述物业管理纠纷的类型分析，可以认为物业管理纠纷大多是缘于物业管理过程中平等当事人之间基于合同而产生的一类纠纷，因此，其本质是一种合同纠纷，具有以下法律特征：251、物业管理合同是处理物业管理纠纷的基础。物业管理合同作为双方法律关系的基础，以合约的形式，按照双方意思自治原则，确立双方法律关系。物业管理合同涉及双方的权利和义务。基于此，在双方发生物业管理纠纷时，依据《合同法》的有关规定，双方地位平等，权利义务一致；依法成立的合同有法律约束力，应当全面履行；一方不履行或者履行不合约定，应承

7、担相应的法律责任。2、物业管理纠纷涉及合同责任和法律责任。物业管理合同属于服务合同的范畴，业主履行了付款义务后，物业服务企业就应承担相应的义务。由于服务具有无形性和不可储藏性，体现在商品属性之外和消费同时发生，即服务的过程即是消费的过程。就服务和消费的关系上讲，由于服务产生时同时被消费，物业服务企业和业主形成一种互动关系，只要业主依次缴费，物业服务企业就应承担相应的合同责任和法律责任。3、调整物业管理纠纷的法律较为复杂，不仅涉及合同法，而且涉及相关的一系列行政法规。物业管理合同通常包括两大内容：纯物业管理活动和提供综合服务活动。其中前者是指受全体业主的委托为全体