探析物业管理纠纷的产生原因及对策

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1、探析物业管理纠纷的产生原因及对策　　物业管理是指物业服务公司按照其与业主签订的物业服务合同，对业主所在区域的房屋及相关配套的设施设备、场地进行管理、维护，对物业管理区域内的环境卫生、安全保卫、道路养护等进行管理。《物权法》第6章业主的建筑物区分所有权对物业管理的相关问题作出了原则性规定，对物业管理具有一定的指导意义。随着我国房地产业的迅速发展及物业管理的市场化，物业管理纠纷也越来越多。本文试图就物业管理纠纷的类型、特点及产生原因进行分析，以寻求解决对策。　　一、物业管理纠纷的类型和特点　　（一）物业管理纠纷的类型。　　物业管理纠纷是物业服务公司在实施物业管理行为时与业主之间产生的民事纠纷。目

2、前，我国的物业管理纠纷主要有以下几种类型：　　1.物业服务公司侵犯业主利益的纠纷。　　（1）物业服务公司对共有部分擅自改变、占用、非法利用。例如：物业服务公司擅自改变物业管理区域内的公共建筑、共用设施的用途；擅自占用、挖掘区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；擅自利用物业共用部位、共用设施。　　（2）物业服务公司挪用专项维修资金、擅自改变物业管理用房的用途。例如：物业服务公司违反法律规定，挪用属于全体业主所有，应该用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新的专项维修资金；擅自改变不享有所有权、只享有使用权的物业管理用房的用途，侵犯业主的利益。　　（3）物业服务公司未认真履行合

3、同中的义务。例如：物业服务公司对区域内的环境卫生、绿化、安全保障等未尽管理职责，对公用部位、共用设施设备未尽维护职责，造成区域环境恶化。　　2.违反物业服务合同的纠纷。　　物业服务合同是物业服务公司和业主签订的明确双方权利义务的书面协议。双方当事人应按约履行。但在实践中，有的物业服务公司没有按照合同的约定履行其在维护、管理、安全保障等方面的义务，擅自提高收费标准，扩大收费范围；业主也具有享受优质服务而少缴费的心理，甚至有的业主以自己没有享受到物业服务公司提供的服务或者不需要接受相关物业服务为由，拒绝缴纳物业管理费用。　　3.业主违反管理规约的纠纷。　　实践中主要表现为：有的业主在房屋装修时擅

4、自改变房屋结构，甚至违章搭建；有的业主任意丢置垃圾，排放污染物，损害公共设施；有的业主违反相关规定饲养动物。　　（二）物业管理纠纷的特点。　　1.纠纷具有群体性。　　物业管理纠纷随着物业管理的迅猛发展而呈现出多发性。物业服务公司通常面对众多业主，在发生业主拒付物业费或者物业公司未履行合同义务等纠纷时往往涉及众多业主的共同利益，很容易形成群体性事件。　　2.纠纷具有多样性。　　随着物业管理纠纷数量的不断增多，物业管理纠纷的类型也在不断变化。最初的纠纷往往只是物业服务公司向业主追索物业管理费，现在却出现了物业服务公司侵犯业主利益的纠纷，业主或使用人要求物业管理者承担停电、停水及其他侵权行为的赔偿

5、纠纷等。这些纠纷既可能涉及民事诉讼，也可能涉及行政诉讼，民事诉讼又涉及侵权之债和合同之债，类型多种多样。　　3.纠纷处理具有复杂性。　　物业管理纠纷涉及的诉讼主体众多，既有物业服务公司、房地产开发商，也有业主、使用人。同时，其涉及的法律关系也比较复杂，既有侵权关系，也有物业服务合同关系，甚至还有物业服务公司与房地产开发商的关系，处理起来比较复杂。　　4.纠纷具有非对抗性。　　物业服务公司与业主是一种长期利益依赖关系。物业服务公司需要业主按时缴纳各种费用以保障其正常的经营并获利，而业主则需要物业服务公司的服务以保证正常有序的日常生活。所以，物业管理纠纷具有非对抗性。对纠纷的解决不能仅满足于对过

6、去发生的损害进行补救，更重要的是对将来可能发生的侵害进行预防或排除，以维护双方的合作关系。　　二、物业管理纠纷的产生原因　　物业管理纠纷的产生原因是多方面的，既有立法上的原因，也有人们对物业管理认识上的原因，主要包括以下几个方面：　　（一）现有的法律法规不够完善。　　到目前为止，我国还没有由最高权力机关制定的专门的物业法律。《物权法》对物业管理作出的原则性规定缺乏可操作性，而《物业管理条例》的许多内容不够完善，在处理具体事务时容易出现分歧，导致纠纷。[Lundash;开发商和物业服务公司之间的关系本应是简单的委托法律关系，但在现实生活中，物业服务公司往往是开发商的下属公司或子公司。这种母与子

7、的关系易导致开发商重建设、销售，轻管理。有的开发商为了获得较好的销售业绩，在促销活动中作出一些不切实际的承诺，如绿化率较高、各种购买优惠等，但销售后不履行承诺，给后续的物业管理带来隐患。2004年8月1日，西安市长信世纪花园小区多户业主在自己家阳台外悬挂了上当受骗、低价转让的横幅，其原因就是开发商承诺的绿地没有达到约定的面积。　　（三）物业服务意识不强，从业人员素质低下。　　虽然《物业管理条例》明确将物业公司