物业管理纠纷法律问题 .doc

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1、物业管理纠纷法律问题物业管理纠纷法律问题物业管理纠纷法律问题物业管理纠纷法律问题物业管理纠纷法律问题物业管理纠纷法律问题物业管理纠纷法律问题物业管理纠纷法律问题物业管理纠纷法律问题物业管理纠纷法律问题物业管理纠纷法律问题物业管理纠纷法律问题物业管理纠纷法律问题物业管理纠纷法律问题物业管理纠纷法律问题　　一、物业管理纠纷的主要特点。　　物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。　　1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。　　1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超

2、常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦，各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。　　2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件

3、。　　物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有：物业管理者向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷；房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷；业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类

4、型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。　　3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。　　物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商

5、或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。　　二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。　　物业管理纠纷的管辖问题。　　确定物业管理纠纷案件的管辖问

6、题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所

7、地或合同履行地的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的，业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管