房地产企业财务管理的完善

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1、房地产企业财务管理的完善摘　要：本文结合当前房地产企业发展现状，考虑房地产企业投资周期长、产业链长、风险高等特殊性，对房地产企业财务管理特点进行分析，并具体提出完善房地产企业财务管理的几点建议。关键词：房地产企业；财务管理；特点；完善随着国家加大对房地产企业的市场调控力度，给房地产企业发展带来极大压力和挑战，缩减了房地产企业的利润空间。因此，如何通过有效的财务管理手段，提高房地产企业经营管理水平，实现企业经济效益与社会效益的和谐统一，已成为当前房地产企业必须面对的问题，对促进房地产企业可持续发展具有重要意义。1、房地产企业财务管理特点1.1资金周转期长由于地价及房

2、屋工程造价的制约，房地产企业投入的资金数额比较大。再加上建筑工程的建设周期长、涉及范围广，包括征地、开发土地、建筑施工、交付使用等多个环节，与其他行业相比，资金周转周期较长。1.2经营风险大由于房地产企业的投资大、管理时间较长，再加上日益复杂的内外环境变化，增大了经营风险。另外，房地产企业的开发决策非常重要，通过减少投资决策失误，可降低企业损失。这就需要企业在项目开发投资阶段提高警惕，要求财务管理人员做好投资决策分析工作，确保分析的可靠性，并为企业投资项目提供重要的参考依据，有效降低风险。1.3财务关系复杂房地产企业的经营活动涉及诸多方面，其财务关系牵扯到投资者、

3、债权人、勘察设计单位、施工单位、材料供应单位、搬迁居民或单位、土地转让单、房屋购买者等，同时还涉及税务、工商等政府部门，因此复杂的财务管理带来财务形式的多样化。2、完善财务管理的几点建议2.1做好开发项目的可行性论证以房地产企业的财务管理特征及实际产品特点为出发点，在开发项目之前，应全局考虑企业的整体利益，一方面，通过"成本性态分析法"，分析开发项目的可行性。在进行投资决策过程中，不能将目光局限在单个项目中，而是综合考虑若干不同的开发项目，对比分析各个开发项目的可控成本、不可控成本等影响因素，同时归集单个项目的固定成本和变动成本。另一方面，通过"固定成本分摊法"，

4、同时开发两个项目，二者实现固定成本的分摊，如果两个都处于亏损状态，则开发第三个项目，三者分摊固定成本，这样就可弥补其中一个项目的亏损金额，而另外两个项目处于盈利状态。在决策过程中，财务部门应该从筹资成本、筹资方式、资金投入方式、常规资金使用方式、预期效益等进行细致分析与判断，及时为项目决策者提供有价值的参考信息。2.2发展多元化的投资渠道房地产企业的开发项目过程，是一个不断投入资金的过程，筹资压力非常大。因此，房地产企业必须寻求多元化的筹资渠道，保证项目的顺利进行：①改变融资观念，发展银行贷款之外的金融业务，积极应用银行承兑汇票、保函、商业汇票等结算方式；②积极参

5、与资本市场竞争，通过发行债券、股票等方式筹集资金，获得收益；③以企业或者自然人名义发起，合理合法募集民间资金；④通过并购、重组等方式扩大市场份额，提高企业核心竞争力；⑤随着市场经济的不断发展，越来越多全新融资方式发展起来，给房地产企业融资注入新活力，如不动产投资信托（REITS）、股权回购、海外上市、海外私募等。2.3建立健全财务管理制度　　首先，房地产企业财务管理部门在遵守国家相关法律法规的基础上，以管理角度为出发点，明确企业涉及的各种财务管理活动，梳理企业财务管理标准与流程，加强全方位制度管理，确保企业财务管理活动的规范化发展，从源头杜绝财务管理的杂乱无章，提

6、高管理效率与管理质量，有效规避经营风险；其次，除了制定基本的企业财务管理制度之外，其他方面的管理制度也不容忽视，如人力资源管理制度、内部控制制度等，各制度相互协调、相互配合，共同为房地产企业健康发展贡献力量，实现资源优化配置；再次，确保财务管理制度的严肃性、权威性，通过实行定期检查、奖惩策略等方式，确保各项规章制度的顺利落实，严肃处理违反制度的行为，促进房地产企业经济活动的良性发展。2.4增强成本控制观念　　一方面，完善财务预算管理体系，包括房地产企业的所有业务、所有员工，实行全方位、全过程预算管理与控制。分期进行房地产企业的预算分析工作：每月对预算执行情况进行考

7、核，分析存在偏差的原因，有针对性地提出整改措施；责任中心每季度统计预算执行情况，与绩效指标对比，完成业绩考核，激发员工积极性；年度末期，房地产企业应从整体分析预算执行情况，总结存在的问题，制定下年度的经营目标，由各部门细化落实。通过有效的预算管理，可提高资金使用效率，控制成本；另一方面，做好项目开发的前期准备工作，减少开发土地成本；在工程建设过程中，优化调整估算成本，树立长远目标，做到事前控制与事中控制、事后控制相结合，准确预测资金的需求量，实现动态调度，提高资金使用效率，避免资金成本浪费行为。2.5提高财务管理人员的综合素质　　鉴于房地产企业财务管理的特殊性，给

8、财务管理人