试论房地产企业财务管理的问题及完善措施

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1、试论房地产企业财务管理的问题及完善措施　　一、房地产企业财务管理的内涵　　房地产业是产业链条长，投资周期长，不确定性和风险程度高的行业，其财务管理，是企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作。它是企业管理的重要组成部分，房地产企业财务管理的对象就是会计所反映和监督的资金运动，企业财务管理的内容是由企业资金运动过程所决定的，因此，房地产企业财务管理的内容主要包括了对资金筹集、资金投资运用、开发成本及费用、税务筹划和利润分配的管理。　　房地产企业的经营特点决定了其财务管理具有以

2、下几个特点：　　1.资金周转期长和筹资金额大。　　房地产企业由于受到高额的地价和房屋工程造价的影响，使得企业投入的资金数量很大。同时企业建设周期比较长，需要经历征地、土地开发、房屋建设和交付使用等诸多环节，与其它行业相比，房地产企业资金周转期显得较长，且需要企业通过各种融资手段来筹集资金。　　2.企业经营风险大，对财务管理人员要求高。　　　　由于受到房地产企业管理时间长，投资大等因素的影响，导致了其经营风险大，另外，房地产开发要提高投资决策的准确性，尽量减少投资决策的失误给企业造成的损失，这就需要企业在进行项目开发投资决策时提高其准确性。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了

3、更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高分析的可靠性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。　　3.财务关系比较复杂，财务形式多样化。　　房地产企业在其经营活动中涉及方方面面，房地产企业的财务关系包含投资者、债权者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位等等多种，甚至还包括工商、税务等等政府部门。同时，多种财务关系带来的财务形式也是多种多样的。仅就房屋购买一项而言，有一次性现金购买的形式，有分期付款的形式。在对外支出方面，有货到付款的原料供应形式，也有承包商在工程建设完毕之后的一次性付款形式。还有

4、开发专门的房屋供拆迁居民居住的非商品房形式。　　二、房地产企业财务管理现状及存在问题　　（一）缺乏利用财务管理体系落实房地产企业发展战略的具体方法　　目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。随着国内房地产行业竞争加剧，虽然许多房地产企业提出了明确的发展战略和发展目标，但其财务管理系统却缺乏与之相对应的一套完整的预测、反馈和修正方法，建立完整的财务管理系统有助于实现企业战略目标分解，使预测与计划有效落实到具体的项目开发公司和职能部门，通过实施信息的动态收集反馈，及时对经营行为和计划进行修正，并对各层经营管理者经营

5、业绩进行正确评价，有效达到激励与控制的目标。从目前房地产企业财务管理实践来看，虽然许多企业不同程度上也建立了工程预算和财务预算的基本机制，但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距，其一是预算与战略目标联系不紧密，缺少将战略目标合理地分解成为企业预算目标的机制与方法；其二是在预算执行信息的收集与反馈，并且根据分析进行经营行为的修正方面，基本处于空白，难以发挥预算的管理控制功能；许多房地产企业各个项目公司和项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息；其三是预算目标与各项目开发公司、各职能部门和其他经营主体的绩效考核结合不紧密，具体

6、落实预算目标有较大难度；其四是工程预算和财务预算有机的联系不足，相互割裂。　　（二）房地产企业的财务管理功能不健全　　财务管理是企业管理的核心功能，房地产企业的财务管理更需要作为企业价值提升的主要管理工具，但是目前房地产企业财务管理功能尚有较大缺陷，主要表现在：其一是财务管理还处于基本的会计核算的阶段，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白，财务管理“被动反映型”的现象较突出，“大出纳”的特点明显；其二是在会计核算方面，停留于记账和出会计报表的阶段，从财务单证、会计科目、会计账目到会计报表之中，管理和决策支持信息少。会计信息提供方面，房地产企业多数还停留在三张财务会计报表的阶段

7、，管理报告体系基本处于空白，难以满足管理需求。　　（三）财务管理难以适应房地产企业的改组和改制的要求　　随着房地产市场的不断发展，不少房地产企业进行了重组和体制变革，例如原国有企业改组为有限责任公司或股份有限公司，重组和兼并也成为房地产企业适应形势发展的重要手段。这就为房地产企业的财务管理提出了更高的要求。但就目前而言，房地产企业财务管理水平相对较低，难以适应改组和体制变革后对其要求。财务管理系统的统一和集中程度不足，缺乏统一明确的业务授权，企业各部门负责人在诸如采购与付款、销售与收款及项目