“村改居”社区物业管理模式的类别与不足

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1、“村改居”社区物业管理模式的类别与不足一、村改居社区的基层治理　　　　近年来，在土地、财政、金融三位一体的经营城市模式下，政府大力推动城市化，我国的城市化率已经由1980年的19.4%上升到2014年的54.8%.在城市建设用地急速扩张和18亿亩耕地红线必须保住的双重压力下，撤村并居农民上楼成为各地普遍采用的土地整理办法，其后果就是造成大量村改居社区的出现。这类社区的称呼多样，包括农民集中居住区、回迁社区、还建社区等，其建设方式、房屋产权、农民户籍转变等具体属性方面也各有不同。　　　　虽然从城市化的角度来说，这类村改居社区的确能够改善村民的居住环境，提升居

2、住区的基础设施和公共服务水平，最终实现村庄的社区化管理，以达到缩小城乡差距、实现城乡统筹发展的目的。但在实施过程中，由于违背农民意愿强拆强建导致农民权益受损（郑风田、傅晋华，2007;石琛，2011）、破坏传统文化（刘奇，2011）、农民身份认同和适应困难（叶继红，2012;谷玉良、江立华，2015）等问题也广受诟病。因此，如何建设好管理好目前大量出现的村改居社区具有重要的现实意义。　　　　由于撤村并居农民上楼使农村的传统生活方式发生巨变，村民原来以血缘和地缘为纽带的社会关系X络受到破坏，密切的邻里交往减少了，因此基层组织和治理方式也需随之进行变革和创新。

3、　　　　关于村改居社区的基层治理难题，目前的一个基本共识是：关系不顺、服务不完善。林聚任、鄢浩洁（2011）认为，这类村改居社区大多规模巨大、异质性强，却仍然沿用原来的村落组织形式和管理方式，因而难以适应。在村民自治与政府辅助相结合的财政投入下，资金不足，公共服务不完善。陈晓莉、白晨（2012）发现，由于很多地方在农民回迁社区中实行的是村庄管理和社区管理并行的办法，原村两委和新社区两委在社会管理职能方面存在一定的交叉，部门之间相互扯皮、推诿、争利的现象时有发生，重复管理和无人管理常常并存。而村民自治与居民自治制度的不衔接，也严重制约了社区居民参与管理和监督

4、的积极性。吴莹（2014）通过比较研究发现，各地村改居社区的村委会为应对基层治理中的实际问题，会演变出各自为政一套人马、两块牌子三驾马车一家独大等几种形式。鉴于这些情况，协调多元治理主体间的职能关系，形成良性的互动，重构城市化转制社区多元和谐共治的机制被认为是关键（王权典等，2011;顾永红等，2014）。　　　　但是在这些一般性治理问题之外，还有一个村改居社区的重要治理维度却未得到充分关注和讨论，即物业管理。在村落中，村民各家自扫门前雪,由村委会代表村民对道路、灌溉设施等公共空间和设施进行管理。但进入村改居社区后，绿地、健身场所、电梯等大量公共空间和设施

5、出现，而在多数多村并居的社区中，这也超出了村委会的管辖范围，就需要居民共同进行管理。但是一些研究已经发现，村改居社区物业管理的规范性和可持续性较差，物业管理工作人员大都是开发区、原镇村的转岗人员和安置的农民，缺乏管理专业知识，影响物业管理的规范化和质量（赵美英等，2010）。那么在实际运作中，村改居社区的物业管理主要采取什么方式，有什么特点和问题？　　　　二、村改居社区物业管理的主要类型　　　　本研究所使用的数据资料笔者2012年至2014年在北京市、山东省临沂市、湖北省武汉市和云南省昆明市的田野调查。调查涉及15个街道/镇，30个村改居社区/拆迁村，收集

6、的资料主要包括：当地的城市规划、村改居社区的建设和管理以及农转居安置办法的有关文件、地方档案、社区会议纪要以及个案访谈和半开放式问卷调查数据等。　　　　通过分析和比较发现，随着拆迁农民的不断入住，村改居社区的环境整治、治安管理、保洁绿化、设备维护等需求都会逐步显现出来，因此大多数社区都需要面临物业管理问题。但是根据各个村改居社区自身的特点，其物业管理一般都不会直接复制城市物业管理模式，目前主要形成了社区自管商业物管和政府协管三种形式。　　　　（一）社区自管　　　　社区自管是指回迁社区自己（通常是村委会）成立物业管理公司或者不成立正式的公司，通过招聘保安、保

7、洁、设备维护等相关工作人员来进行社区的基本物业管理和维护。这种方式类似于普通商品房小区中物业管理的业主自治形式，也相当于村庄管理模式下，由村委会组织护村队、雇佣清洁工负责村公共区域的环境卫生和治安管理的延伸，但在服务标准和内容形式上又在向专业的物业公司靠拢。