房地产经纪相关知识考点摘要

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1、房地产经纪相关知识考点摘要第一章房地产市场与投资知识****1、房地产市场的概念*从营销的角度来看，市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的需求总和。房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场，交易包括买卖、互换、租赁、抵押等。房地产市场既可以是有形的，也可以是无形的。有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所。****2、有形市场和无形市场的区分*市场可以是有形的，也可以是无形的。有形市场是指进行商品交易的固定场所，反之则称为无形市场。一个市场至少要具备3个要素：1、卖方；2、买方；3、可供交易的商品。卖方和买方又被称为市场主体，可供交易的商品

2、又被称为市场客体。****3、房地产市场的特点*由于房地产具有不可移动、独一无二、价值大、寿命长久、相互影响、数量有限、保值增值等特性，房地产市场有许多特点，其中主要的是：1、交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移。2、交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场。3、供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同，是一个地区性市场。4、容易出现垄断和投机。5、较多地受到法规政策的影响和限制；6、一般人非经常性参与，很多人一生中难得有几次买卖经历。7、交易的金额较大，依赖于金融机构的支持与配合。8、广泛的房地产经纪人服

3、务。****4、房地产市场的分类*1、按用途（功能）划分。可分为居住房地产市场和非居住房地产市场两大类。2、按档次划分。可分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场。3、按区域范围划分。可分为整体房地产市场和区域房地产市场两大类。4、接交易方式划分。可分为房地产买卖市场和房地产租赁市场两大类。5、接交易目的划分。可分为房地产使用市场和房地产投资市场两大类。6、按流转次数划分。可分为房地产一级市场（具体为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（具体新开发的商品房的初次交易市场）、房地产三级市场（具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等

4、的再次交易市场）。7、按时间划分。可分为过去的房地产市场，现在的房地产市场和未来的房地产市场。**5、市场竞争的概念*房地产市场竞争是指在房地产市场上交易双方的各自利益的最大化而进行的努力。具体有卖方与买方之间的竞争，卖方与卖方之间的竞争，以及买方与买方之间的竞争。*****6、市场结构种类及各自的特征*在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态，即市场结构。根据竞争程度的不同，市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。1、完全竞争完全竞争市场必须具备以下几个条件：(1)所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因而任何买者不

5、在乎从哪个卖者手里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场；(2)有相当多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小的份额，因而单个买者或卖者都不能影响市场价格，而只能是价格的接受者；(3)市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；(4)买者和卖者都可以自由进出市场；(5)买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。2、垄断竞争垄断竞争市场主要具有如下几个特点：(1)卖者和买者都比较多；(2)产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别；(3)市

6、场信息比较完全。3、寡头垄断寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分或者全部的一种市场结构。在寡头垄断市场上，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。这是因为寡头生产者之间的价格战往往会使整个市场的产品价格下降，从而使每个生产者都受损失。而且由于生产者数量少，生产者之间容易达成某种妥协。这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间，而在产品无多大差异的情况下，非价格竞争难以进行，寡头生产者在定价方面就会进行勾结。4、完全垄断一般所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下几个特点：(1)只有一个

7、卖者，而买者很多；(2)产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异；(3)新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。造成卖方垄断的原因有资源控制、政府许可限制（如许可证、特许证、资格证等均可造成垄断）、专利、规模经济等。*7、卖方市场和买方市场的含义在卖方与买方之间的竞争中，卖方为贵卖，会极力谋求抬高价格；买方为贱买，会极力谋求降低价格。至于最终的成交价格为多少，取决于在竞争中哪一方对价格的影响力较强。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为卖方市场和买方市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主

8、动权和市场。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。竞争关系不仅反映为买卖双方之间的竞争，还包括卖方内部成员之间的竞争和买方内部成员之间的竞争。卖方本来是要贵卖，但