天方2012年1月大同市御河国际项目发展与定位建议报告

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1、天方2012年1月大同市御河国际项目发展与定位建议报告从设问开始。>>首先确立我们需要解答的问题。走进市场深层。>>这个市场在昭示着什么。剖析自我，建构定位。>>缔造具有超越意义的价值模型。从0-1的突破。>>目光长远扎根当下方能叫好又叫座。营运关注。>>值得我们慎思慎行一些事务。解决问题的办法有很多，重要的是把问题找出来。越是大型项目，越是复杂形势，我们越需要理清思路，而不是一开始就进入操作层面。我们需要让这些模糊的区域清晰起来市场环境模糊区城市角色模糊区建筑规划模糊

2、区当前的国际形势、调控政策和需求压抑对项目的影响究竟如何？当下昭示未来吗？我们的身边环绕着怎样的资源？我们在这个城市的未来居于何种地位？我们树立的是怎样的生活标准？如何在规划与建筑层面加以完全体现？园区风貌模糊区创新概念模糊区基地优势资源何以深入融合？园区景观的价值何以颠覆性放大？在后概念时代的公共认知渠道上，如何缔造新的价值观？平和而磅礴的魅力何以创设？核心价值模糊区主导购买诱因单纯的基于性价比吗？在硬件的构筑上，DNA何在？长效传播模糊区项目特质是什么？任何急功近利都不可取，我们如何传导？属性理解指导决策方向。城市，政策，行

3、业，人群，绝非流于表面的数据罗列，也不驻足当前市场的表层。大同房地产市场处于快速发展阶段,房地产发展形势趋于综合化发展国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段,以此为参照,2011年大同市区人均GDP约16103元人民币,目前大同房地产市场发展大致处于快速发展阶段.人均GDP与房地产发展关系缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求减缓发展期稳定发展期快速发展期启动期10

4、00-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800-1000美元从0-1的突破产品建议房地产市场宏观研究一、2011年回顾：调控效果显现，量价初现调整二、2012年展望：货币政策微调，市场无需悲观目录房地产市场宏观研究表：2011年1月至11月百城价格指数自2011年9月以来百城平均价格连续3个月环比下降，11月十大城市环比全线下降，调控效果正式显现。百城和十大城市均价同比依然上涨，但是涨幅持续缩小。11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，较上月下降0.28%。其中43个城市价格环比上涨，5

5、7个城市环比下跌，与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数与上月基本持平。新房价格：近三个月百城价格指数持续环比下降，调控效果逐渐显现数据来源：CREIS中指数据房地产市场宏观研究图：一二三线城市住宅价格相对于2010年12月涨幅三线城市总体涨幅始终高于一二线城市，一二线城市涨幅接近。具体来看，一线城市中，上海降幅最大，近三个月平均降幅为0.38%，深圳降幅最小，10月还环比上涨0.28%，11月下降0.27%，北京、上海近三个月平均降幅在0.2%-0.3%之间；二线城市中，宁波、无锡、南京等城市近期降幅较大，多数在1%左右；三线

6、城市中廊坊、嘉兴、昆山等城市降幅较大，台州、中山等由于出台限价措施，11月降幅缩小。各类城市对比：三线城市总体涨幅始终高于一二线城市数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数房地产市场宏观研究图：限购与未限购城市价格1-11月累计涨幅2011年1-11月，限购城市与未限购城市房价走势基本相同，但累计涨幅差距不断扩大，非限购城市涨幅明显高于限购城市，近两个月限购城市累计涨幅出现明显下降，但非限购城市下降幅度较小。从各月平均环比可以明显看出，非限购和限购城市环比均从10月开始下降，非限购城市近两个月平均环比降幅为0.11%（10月为-

7、0.22%，11月为0），而限购城市近两月平均降幅达0.24%（10月为-0.14%，11月为-0.34%），是非限购城市的2倍多。其中，长三角、珠三角和东北地区降幅最明显，南京、吉林、佛山等城市连续两个月降幅都在1%左右，宁波11月降幅更高达2.25%，是近期环比下降最大的城市。数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数图：限购与未限购城市价格环比变化非限购城市价格累计涨幅明显高于限购城市房地产市场宏观研究项目价格：一二线城市部分品牌企业项目降价显著随着调控影响不断显现，部分名企开始调整价格，以期带动成交量的上涨，价格下调趋势开

8、始蔓延。比如继上海绿地、龙湖、万科等大企业降价举动之后，11月北京新开楼盘龙湖·时代天街，拿地时楼面均价为7519元/平方米，开盘价格仅11800元/平方米起（此前对外报价约15000元/平米），目前实际成交价约10700元，价格显著低于临近的其他项目。数据来源