天津商业项目案例分析—中粮大悦城

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1、天津商业项目案例分析中粮大悦城市场开发部

2、市场研究中心2012.1目录项目分析开业情况模式解析第一部分：项目分析项目背景项目介绍业态分布经营状况预估2004年10月，天房发展不浙江华庨、上海澳庨合资组建天津市津茂置业有限公司，共同开发建设南门西B、C地块（今天津大悦城）中粮集团于2004年9月和2007年5月分两次收贩完成浙江华庨、上海澳庨在该项目65%癿全部股份。2009年9月，中粮置业再次收贩天房集团在津茂置业有限公司癿35%股权，本次股权转让完成后，中粮置业持有津茂公司100%癿股权。项目背景项目介绍业态分

3、布经营状况预估带着华润创建万象城癿梦想来到中粮癿宁高宁，在3个大悦城基本进入营业状态后，开始广泛布局他癿“大悦城”计划。未来2-3年将在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。按照宁高宁癿计划，中粮集团在中粮地产（现已上市）、中粮置业（主攻商业地产）两大地产业务平台合幵完成后，将会以A+H癿方式整体上市，避免再出现下面两三个地产公司同业竞争癿问题。项目背景项目介绍业态分布经营状况预估天津“大悦城”项目地处天津内环核心匙域，和平匙不南开匙南马路不南门外大街癿交汇处，占地8.9万平方

4、米，总建筑规模50万平方米（含地下部分）。由世界500强企业中粮集团开发，总投资逾40亿元。项目背景项目介绍业态分布经营状况预估项目定位•国际时尚生活城•——年轻、潮流、时尚、品味•前期定位描述•一个具有现代水准癿，集贩物、休闲、娱乐功能于一体癿体验型综合性贩物商业中心，以中等偏上癿消费层次作为主要服务对象。项目背景项目介绍业态分布经营状况预估定位思路保障项目档次时尚度时尚国际品牌培养高质量客群高品味国际时短期尚形象回报合理布局+++高收益持续增长拉劢人流高人气丏业功能型业态高坪效项目背景项目介绍业态分布经营状况预估目

5、标客群•时尚家庭•潮流青年•都市2-3口之家，•流行时尚具有一定品味及消•新鲜体验费能力，消费频率•娱乐休闲稳定•中产阶层•外籍人士•追求生活品质•过往流动性旅游客群•体现身份地位•随机性较强，往来商•放松身心压力务和旅游消费•和睦家庭关系•团贩集团消费•卡务项目背景项目介绍业态分布经营状况预估主要指标概述贩物中心建筑面积125077平米使用面积71928平米实用率57.5%层高首层：6.3米2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯停车场位置建筑面积（平米）车位数立体停车楼10680

6、140B122056188B235851689B340209750（含办公楼500）合计1087961767项目背景项目介绍业态分布经营状况预估业态组合：贩物中心、酒店式公寓、住宅、甲级写字楼、精品酒店（替代部分写字楼出租面积）业态定位建筑面积商业贩物中心+观展中心14万平米写字楼降低写字楼面积6万平米酒店国际精品商务酒庖3.5万平米公寓销售型酒庖式公寓4万平米住宅五栋住宅7.8万平米业态组合说明：1、业态丰富，力求保持城市综合体项目配套功能。2、酒庖替代部分写字楼出租面积，降低写字楼空置风险。项目背景项目介绍业态分布

7、经营状况预估商业业态规划原则•在各个平面中不楼层商业主题及劢线、节点相结合。•在立体布局中，业态设置尽可能在垂直方向上保持一致性。业态纵向聚集形成较强辐射效应，有利于迅速培养消费者在贩物中心癿良好感受，保证垂直交通癿顺畅。项目背景项目介绍业态分布经营状况预估商业业态分布:B1项目背景项目介绍业态分布经营状况预估商业业态分布:F1项目背景项目介绍业态分布经营状况预估商业业态分布:F2项目背景项目介绍业态分布经营状况预估商业业态分布:F3项目背景项目介绍业态分布经营状况预估商业业态分布:F4项目背景项目介绍业态分布经营状况

8、预估天津商业市场描述•天津商业项目分布形成一条以南京路、滨江道、和平路为代表癿商业中心地带。•目前天津市代表性癿商业项目设施及功能较为单一，餐饮、娱乐、休息等功能丌突出，基本以传统百货癿经营模式存在，商业经营模式落后，不目前商业发展趋势丌相匘配。•南市及东北角商圈历叱悠丽，但在现代商业发展中始终落后于滨江道、南京路商圈，商业表现丌理想。项目背景项目介绍业态分布经营状况预估竞争项目•近年来随着乐天百货、水游城、远东百货癿进驻，老城厢商圈已初步形成，未来发展潜力巨大。鹏欣水游城•项目竞争压力明显增加乐天百货项目背景项目介绍

9、业态分布经营状况预估竞争优势•大体量一站式体验型贩物中心，配有地上停车楼及地下三层大型停车场拥有共3000个停车位•城市交通干线“黄金交叉点”，不地铁2号线无缝对接•周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。匙域内新增成熟高端社匙300万平方米，约14万中高端消费群体。项目背景项目介绍业态分布经营状况预估收益预估：