房地产项目投资成本设计与控制浅析

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1、房地产项目投资成本设计与控制浅析本文作者通过多年的工作经验，对房地产项目投资成本设计与控制工作的分析，提出房地产项H在投资管理中，以加强投资成本的设计与控制管理为成本控制切点，才能让房地产项目的投资得到合理的回报，使项0的投入与回报达到理想的状态。匕关键词：房地产；项目投资管理；成本设计与控制:F293.33文献识别码:A1001-828X(2017)012-0-02刖S房地产项目幵发有句俗话：“做得好不如结算得好，结算得好不如项目清算得好，项目清算得好不如成本设计和控制得好”就是这个道理。一个房地产项目的成本控制成功，是把成本，利润率控制在最理想状态，合理合法地

2、避税，特别是营改增后的合法地避税。一、房地?a投资项目前期的成本设计1.房地产开发的六大成本：前期费用成本，土地和拆迁成本，建筑安装成本，公共设施成本，基础设施成本，开发间接费用成本，所占房地产开发成本的比例是多少？准予六大成本中的摊消抵扣是多少？要先与房地产项目所在地的税务部门的沟通，我们所做的成本设计工作才是有效的，否则，税局不认，我们也白做。所以要先做足与税局的功课，这些都是真金白银的大事。(1)前期费用成本：包括规划，设计，项目可行性报告，水文地质勘探，测绘，三通一平等费用，特别是高压电，自来水管线，燃气站，前些费用成本要根据具体情况去预算落实，特别是三通

3、一平是无定额限制的，一定要把成本设计好。(2)土地和拆迁成本：包括土地出让金，土地补偿费，安置补偿费，地上附着物和青苗补偿费，旧市政设施的迁移费，新的市政设施的配套费，特别是高压电线路与国防光纤的迁移费，成本的设计弹性空间很大，旧城改造拆迁开税票是免税的，一定要把这部份成本设计用足优惠政策。(3)建筑安装成本：就是建房子的成本，特别是在桩基础工程，地基处理工程、地下室工程、深基坑专项支护工程、附属工程、土方工程、护壁工程、螺旋钻成孔、阻水幕灌注桩工程等的成本设计空间大，一定要用足定额上限。另外还要用好劳务公司的政策.装修工程的成本设计要把精装修费用转到购买业主去负

4、担。(4)公共设施成本：包括公共的行政，信息，卫生，体育，文化，交通，教育，绿化等设施的投入成本，特别是园林绿化，古树与珍稀植物、建筑小品，空中花园的成本设计要用好用足国家政策。(1)基础设施成本：包括道路，供热，给排水，供电，，供气，通讯，照明，排污，排洪，环卫等设施成本，特别是消防、电梯、高压配电，二次加压供水、立体车库、双回路供电等成本设计弹性空间大，要用好设备定额上限。(2)开发间接费用成本：包括职工薪酬，办公费，差旅费业务招待费，车辆费用，会务费，通讯费，抓旧费，租赁费，维修费，保险费，低值易耗品摊销，资产摊销水电费，物管费，其它费用，要用足国家政策的扣

5、除额。(3)财务费用成本设计：要灵活使用过桥资金，降低成本资金占用率，用好最高利息不超过银行基准利率的四倍的政策。1.成本设计需要预结算单位、建设单位、监理单位，设计单位，各分包专业施工单位、销售代理公司，物业公司和其它供货商的配合，冰能达到预先设计的目的，所以要选择信得过的合作伙伴，在谈合作合同初期，对方为了取得合作的机会都会答应这些条件。2.这些功课都要做在先，事前控制是以目标成本编制为准。以往的经验告诉我们：到项目幵发后期想补做这些功课己经来不及了，有了以上成本设计的事前控制，就为后面的事中与事后成本控制工作打下坚实的基础。二、房地产投资项目成本设计后的控制

6、管理好的成本设计只是纸上谈兵，要把成本设计的计划落实到实处才是最终目的，要实现成本设计的节支和合理避税的目的，要做好以下事中成本控制的工作：1.把握全面成本控制的的发展方向全面成本控制的发展方向是多变的，从成本预算到成本设计，从成本设计到成本过程控制，先把成本设计的计划分解到各个系统，分解到各个部门，分解到具体责任人，各部门在执行过程中不断地进行补充和完善，进而解决上一阶段成本控制的弊病，把握全面成本控制的的发展方向，满足现代企业的发展，不让成本控制偏离成本设计的方向。2.成本设计不如变化快对于房地产开发企业而言，市场变化和政策调整非常频繁，这是房地产开发企业成本

7、都面临的风险。成本设计是对未来经营行为的规划，成本控制的作用很大程度上取决于对未来预测的准确度，预测的准确度会严重的影响到成本设计与控制、分析和考核，成本控制的效果就会大打折扣。因此，要防范这种成本风险，必须采取一系列措施，加强对市场信息的获取和利用，加强对企业内部经济运行过程和成本控制过程的监控。3.科学管理成本控制的过程房地产开发企业决策层，作为全面成本控制管理主体和成本0标的审批者，应该注意：一是追求成本控制目标百分之百的准确没有意义。成本控制目标的制定必须经过科学系统的决策程序，采用先进的研究分析方法，这样形成的成本控制H标，不一定百分之百的准确和公平，但

8、从全面看是