房地产项目投资成本控制探析.doc

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1、房地产项目投资成本控制探析作为房地产开发企业首要的要求是工期短，投资效益好，这就要求全员在整个建设过程中严控成本风险。在项目实施中，投资方要围绕成本控制，建立完善的成本管理体系，从前期产品定位、组织、设计、招投标、合同、建设、竣工结算等各个环节方面，加强实施前的产品定位和限额设计及实施过程的中的建安成本监督和分析，及时反馈资金信息，更好地提升企业竞争力。房地产项目开发成本是房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用总和，主要包括：土地费用、前期准备费、建筑安装工程费、公共及市政配套费、管理费用、销售

2、费用、财务费用、税金和其他费用等。房地产项目开发成本的控制应贯穿于整个项目建设的全过程，主要包括项目决策、设计、施工和竣工结算四个阶段。一、确定项目成本目标在房地产投资决策阶段，开发商实际上就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个详细的市场调查和初步的估计，并对项目成本有初步的测算，并将成本的初步测算在项目设计过程中予以体现。在价值工程中，价值定义为：功能和实现这个功能所耗费用（成本）的比值。其表达式为：V二F/C,即价值二功能/成本。功能是一种产品所具有的特定职能和用途；成本是从根据用户所提出

3、的功能要求进行研制、生产，到用户使用所花费的全部成本。一般说来，提高产品价值的途径有五种:一是功能不变，降低成本；二是成本不变，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但带来成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，实现建设项目最佳经济效益。目前房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，这有利于在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。房地产企业应在此基础上利用自己的设计团队

4、对开发项目进行多方案比选，并做进一步测算优化，以达到项目最优功能并又降低成本的目的，以达到价值工程最大化，并确定项目最终目标成本，在这方面还是有很大的潜力可挖的。二、项目目标成本的控制从以下几方面关注第一，合理安排工程周期。项目成本的发生涉及到项目的整个建设周期，科学合理地安排建设周期，可以分解到各个单项的目标成本实施按时间节点进行有效控制。从工程施工准备开始，经施工过程至竣工移交，成本控制工作要伴随项目的每一阶段，如在工程准备阶段与总承包单位制定最佳的施工方案，合理安排施工顺序，按照设计要求和施工规范施

5、工，充分利用现有的资源,确保工程质量，减少施工成本支出，减少工程返工费。使工程成本自始至终处于有效控制之下。同时，根据建设周期，施工进度，在不影响关键项目的关键线路的情况下相应安排各项配套工作的时间节点，使工程项目开展的各项工作有序进行。第二，严格控制建安成本。严格控制建安成本，降低工程造价是房地产项目目标成本管理的又一重要内容。实际工作中，工程虽能按期保质完成，但工程成本超支严重，不能达到预期收益的情况时有发生。因此，在与施工单位签订承包合同时，合同中增加关于施工单位提出的在保证品质的前提下改进和优化设

6、计的奖励条款，并请有丰富实操经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款要达到无所不包的地步,对可能发生的情况都要有提前的预计，以防止施工单位在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定,以法律形式确定下来，来确保双方的按约履行。成本管理部门要会同工程管理部门及监理工程师对施工过程中出现的技术变更、施工变更进行分析，应尽可能减少变更，对于必须变更或签证的项目务必按合同计价方式

7、先确定造价再进行施工。如果工程进度要求紧，也要做到同步进行，工程若有增减应及时审价，以避免无法核实的情况发生，引起双方不必要的争议。总之，各职能部门要加强监控,加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。聘请独立的造价咨询机构是个好办法，该工作在项目实施之初就要及时介入，协助建设单位对项目施工的实际工程量，材料的选用价格及时跟踪统计，特别是隐蔽工程的变更要及时审价，为工程项目最终结算和成本控制打下基础。第三，严格控制材料、设备价格。材料设备费在工程的建安造价中约占70%，工程材料成本控制是项目开发过程的重要

8、内容，对一些主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备订货，应货比三家，也可采用招投标方式采购，在满足施工的前提下，把握好订货的时机及付款方案比选，避免资金占用费。大宗材料尽量采用与知名厂家签订战略集中采购，可以大大降低招标采购成本和运输成本。要树立成本意识，形成材料成本控制