探析房地产项目建安工程招标阶段成本控制

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1、探析房地产项目建安工程招标阶段成本控制【摘要】本文结合笔者多年工作经验，通过对房地产项目招投标环节成本控制存在问题的分析，提出了招标阶段成本控制的有效措施，以供同行参考。【关键词】房地产；项目招标；成本控制1引言随着房地产行业的竞争愈演愈烈，成本控制直接决定着企业的发展。企业成本控制从企业全过程、全方位角度出发，最大限度利用企业资源降低企业成本来提高企业经济效益。在房地产开发中引进市场竞争体制，在工程承发包中实行招投标形式是实现整个工程成本控制重点的重点之一。2实施项目招标的必要性及存在的问题房地产项目招标，是指房地产企业在进行大宗货物的买卖、工程建设项目的发包与承包以

2、及服务项目的采购与提供时，发出公告，制定投标条件和评标办法，让符合条件的投标人报名竞争，再按照事先约定的评标办法选出中标人的一种商品交易行为。5房地产开发项目具有周期长、资金量大、高风险、高收益等特点，对开发项目进行成本控制是非常必要的。随着房地产调控的深入，房地产行业的竞争重心逐渐由产品差异化向提高产品品质和有效降低成本转化，这一转变对地产项目的成本控制提出了更高的要求。招投标环节是项目实施阶段的重要环节，承包商的优劣在很大程度上决定了工程建设的质量和进度，因此，积极引进竞争机制，在承发包上实行招投标，是项目成本控制工作的重点。我国从2000年1月1日起实施《中华人民

3、共和国招标投标法》，旨在通过合理合法的市场手段做到资源优化配置，形成优胜劣汰的竞争机制。由于实施时间短，且房地产项目涉及部门多、行业广，干扰因素多，因此招投标管理容易出现不规范的地方，主要表现在：（1）地方保护主义严重、行政干预较多；（2）评价体系不够科学，经济标占比较大，技术标比重不够；（3）招投标流程不合法，暗箱操作较多，“名招暗定”或围标、陪标以及挂靠和转包现象屡禁不止；（4）监督体系不够完善等。这些问题严重干扰了房地产项目招标工作的正常进行，从而对开发企业的成本控制产生影响。本文从实践出发，对影响招标采购效果的各因素进行探讨，分析控制目标产生偏离的原因，并提出相

4、应解决办法，从而达到提高工程招标成本控制效果的目的。3项目招标成本控制的具体对策3.1选择合法、合理的招标形式5《中华人民共和国招标投标法》规定的招标方式有公开招标和邀请招标两种，两种方式的要求及适用范围均有严格规定；报价方式则主要有三种：传统定额计价、费率计价、清单计价。对于招投标法中关系重大的项目必须采取公开招标，如工程总承包单位、设计单位、监理单位、勘察单位以及重要的设备供应商等，而对于小型项目或分项工程则可以采用邀请招标，从而减少招标成本和缩短招标周期，提高投标人的中标概率。笔者曾对多家房产公司进行调研，发现多数企业采用邀请招标，传统定额计价或费率计价模式。在实

5、践中，宜综合考虑项目的性质、时间周期、技术要求等因素，采用公开招标与邀请招标相结合的方式，并灵活应用。房地产项目开发周期长，房地产企业应根据项目进度，按年度建立招标计划，并在每个年度初始时预测项目的进度及资金保障情况，根据进度计划提前做好各项招标的准备工作，避免赶工情况下的匆忙招标、仓促定标。3.2严格资格审查，采用合理的评价方法对投标单位的资格审查和细致遴选是加强工程招标成本控制的源头环节。招标前，应对投标单位进行资格预审，应从投标人的资质、业绩及信誉等多方面进行审查。实际上，仅凭资质和过往业绩是无法达到遴选效果，还要进行实地考察，实地调查包括以下内容：建筑施工单位情

6、况（承包单位分布、实力、政府关系等）5；招标政策要求；建筑材料情况（如钢筋、商品混凝土、砌体、砂石等价格及供应情况）；建筑用工情况（劳动力价格水平、素质工作时间等）；当地计价规定（费率、利润水平等）；类似项目情况（合约主要条款，如当地付款方式，其他特殊要求）等信息。避免建筑领域经常发生的“一级企业投标、二级企业中标、三级企业进场、包工头施工”的层层分包、挂靠现象，这是房地产项目的成本控制和质量控制的第一道防线。在资格预审过程中，参与投标的资格条件应尽可能做到量化，做到评价的客观性和合理性，减少人为因素的影响。首先，在“使用者不采购，采购者不使用”的原则上，模仿银行的“审

7、贷分离”的模式，成立多部门人员和社会力量参加的招标评审小组，将最终决定权交招标小组（或专业招标机构）集体、民主决定；其次，加强内部制度和内控制度建设，建立一套切实可行的评价指标体系。坚持价格评分与技术评分相结合，注重对施工方案和技术保障措施的审查，避免一味寻求绝对低价中标的现象，防止投标单位以低价恶意竞争中标，再通过索赔和工期拖延、甚至偷工减料来弥补损失的“钓鱼工程”问题；再次，选取合理的评价技术方法，采用多目标决策理论中的优序法对多个投标方案进行评价，确保合法性、合理性与公平性。5最终确认的投标单位一般在3－4家为宜，过多会使招标的协调