中国房价问题的研究

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1、中国房价问题的研究　　【摘要】近几年来，我国的房价一路攀升，住房问题已经成为市民热点关注的问题。房地产经济在我国国民经济中占有重要地位，保持房地产的健康有效地发展，合理控制房价的过快上涨，已经成为各级政府的主要政策目标。本文首先阐述我国房地产发展的现状，分析房价上涨的原因，并对房价上涨的控制进行研究，使房地产健康，长效的发展。　　【关键词】房价；原因；控制。　　引言。　　改革开放以来，我国的房地产业的发展前景令人欣慰。尤其是在1998年住房改革后，一直处于快速发展之中，为国民经济作出了很大贡献。但是在这令人瞩目的成功后

2、面，隐藏着很多问题。近几年来，全国各大中小城市的房价都以超过国民收入的速度上涨，居高不下。如今“买房贵”与“上学贵”“看病贵”一起被称作新民生的三大问题。持续高涨的房价使得中低收入的人群购房困难越来越大。从长远的角度看，这对一个国家的发展是不利的。　　1.中国房地产的现状。　　我国房地产在改革开放以前，实行的是统一建设和分配的制度。20世纪90年代以后，房地产进入了一个兴旺发达时期，土地成片开发，大量外资的引入，高楼大厦纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在进行城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面

3、发挥了巨大的作用。但是，最近几年里房价不断攀升。以北京中关村为例，就在近五年里，北京中关村的房价从7000元/平方米，涨到21000元/平方米，房价是成倍上涨。　　房地产是我国的支柱产业。中国在近10年的发展，在整个社会消费品总额中，房屋的销售几乎占到了50%。这种高度依赖房地产经济的发展模式风险是很大的。花旗集团中国经济研究项目主管沈明高表示，中国2010年住宅地产项目的投资占国内生产总值（GDP）的6.1%，与美国2005年的水平相当，而美国在这之后就爆发了次贷危机。他说这一水平也只比日本上世纪70年代的地产繁荣时

4、期低了两个百分点房价持续上涨，房价-收入比逐步攀升。中国房价的涨幅远远高于物价和GDP的增长速度，尤其是在北京，上海，深圳等地区，住房成为很多人的难题。更加令人头疼的是，在房价飞速上涨的同时，工资水平却很是稳定，房价-收入比逐年增加。据统计，我国平均房价收入比在10:1左右，北京上海等地甚至达到了30:1之高。根据联合国有关统计，发达国家房价收入比为1.5～5.5:1，发展中国家的房价收入比为4～6.1:1，绝大多数国家的房价收入比为3～7:1之间。而中国远远超过了这个比例。　　住房空置率很高。住房空置主要存在三种情况

5、：第一，是房地产商把房子建好后，捂盘惜售、待价而沽；第二，一个人拥有好几套房；第三，房屋刚刚建成，正在销售当中。其实，空置的问题是允许一定范围内存在的，正如第三种情况。但是出于投资性和投机性目的的购房导致房屋空置率很高，成为推动房价上涨的重要原因。北京，上海，深圳等地区，很多楼盘的空置率已达50%。空置房的购买者并不是以自住为目的，而是为了等到房产升值是再出售给别人。　　国家的信贷政策比较宽松。主要的表现是申请贷款的标准比较低，并且银行接受贷款申请的比率比较高，贷款所需付的利息低，首付也比较低。据统计，在我国，购房者8

6、0%左右是直接或者间接地来自银行贷款。中国房屋按揭贷款2009年占了1.8万亿，为2007年的近3倍。房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产甚至超过80%。　　2.对房地产中房价现存问题的原因分析。　　2.1从需求方面。　　房地产的需求是指消费者在一段时间内愿意并且能够购买的房子的数量。影响我国消费者对住房需求的因素主要有：　　（1）居民收入。随着经济的持续增长，居民收入也普遍提高了，个人可支配收入上升，对住宅的支出增加，使得对住宅的需求上升。　　（2）城市化进程的推

7、进。城市化进程加快了房地产市场的日益蓬勃发展，城市化进程带来的对住房条件和环境的改善的需求，城市拆迁改造带来的被动需求，也促进了房地产业的发展。　　（3）消费者对房价的预期。房屋作为一种正常品，连续几年房价的走高，使得消费者对房地产价格的预期越来越高，这一定程度上刺激了价格的上升。房地产商的惜售，减少了房屋的供给，价格进一步被抬高。　　（4）国家的信贷政策。中国宽松的信贷标准，增加了居民购房的支付能力，直接拉动了对房屋的需求，提高了房屋的价格。　　2.2从供给方面。　　房地产的供给是指房地产开发商在一定时间内，以某特定

8、的价格所愿意且能够出售的房屋的数量。开发商的供给受很多因素影响，其中最主要的是成本因素。成本是推动房价上涨的内在原因。成本主要包括土地价格和劳动力价格。　　土地是一个比较特殊的要素，它的总量是一定的，即土地的总供给是一定的。随着工业化和城市化的进行，能用来建房子的土地数量在逐年减少，城市稀缺的土地资源始终是开发商争夺的目标。这也一