当前中国的高房价问题分析

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1、当前中国的高房价问题北京大学经济学院苏剑今天我们要讨论的问题是当今社会的一个热点问题——房价问题。投影上这张照片我相信在座的各位已经很熟悉了：北航的一位神童I専士要求父母全款买房,梦想有北京户口o这个孩子好像只有16岁，可以看得出来，面对北京的髙房价，他心里已经慌了，但是我相信，心里慌了的，不光是他一个人，说实在的，看到这条新闻的时候我很同情他，对他的想法我也觉得可以理解，同时我也为年轻一代面对着这样的困难表示深深的担忧。一个北航的才16岁的博士都己经慌了，大家想一下，如果是一个没有念过博士的人，一个农民工，他该怎么办？所以这已经成为一个非常现实的问题，

2、也是中国经济面临的一个非常觅要的问题。可以说，中国最近这两三年如果发生了什么会影响到中国经济持续发展的事情的话，那就是房价问题。为什么这样说呢？我们从房价波动的宏观经济背景说起。这个宏观经济背景屮最关键的因素就是我们采取了长达30多年的出口导向型的增长方式。在上世纪80年代初的时候，中国开启了改革开放的历程，对外开放，从经济层面看，包括两方而的内容，一个是用出口带动经济发展，这就是所谓出口导向型的经济发展方式；另一个方面就是引进外资，大家都知道，引进外资曾经是屮国各地方政府的一项重要的基木任务，也是他们发展木地经济的最重要的手段Z-o出口导向型的经济增长

3、方式，对一个经济体來说，确实促进作用非常人，我们对应这30多年来的经济增长来看，人家己经感觉到了这一点。当然，实际上，小国并不是第一个采取出口导向型经济的国家，在屮国Z前，还有好多国家和地区已经这样做了，但是，这些国家和地区在采取出口导向型经济增长方式二、三十年Z后，都会以一场经济危机收场。当出口导向型经济增长方式最终走向金融危机、以金融危机收场的时候，房价就是其屮一个非常重要的因素和环节。可以说，没有房价最后的涨和落，就没有这场金融危机。所以我刚才说，如果说最近这几年中国经济面临着什么严觅问题的话，房价问题就是最重要的问题。那么为什么出口导向型经济增长

4、方式最终会导向金融危机呢？先给人家看几个例子:这个图给出了墨四哥从1961年到1997年的经济小的两个重要指标，一个标示它的经济増长率，用蓝线表示，这就要看右边这个轴，红线表示墨西哥的不含黄金的外汇储备的规模，这要看左边这个轴的数字。从这个图大家可以明显看出来，墨西哥外汇储备的增长规模非常快，经济増长率刚开始时差不多，平均在10%左右，曾经增长率也非常高，但是到了1981年，墨西哥经历了第一次金融危机，从此之后，墨西哥的经济增长率就下了一个台阶，在它慢慢恢复过来之后，即使是在下了一个台阶的情况下，它的经济增长率还能保持4%~5%的水平，但到了1994年，

5、乂一场金融危机爆发了。图2是巴西的情况，图3是□本的境况，一模一样。可以看到，从1961年到2003年，□本的情况非常典型，它的经济增长率平均来说有明显的三个台阶。从90年代到现在，在长达20多年的时间里，日本经济的增长率几乎是零，有的年份会高一点，有的年份低一点，但平均來说，基本上是零。那么，这些经济为什么会以一场金融危机收场？日本到现在为止，虽然大家一般不认为它进入了金融危机，但实际上已经进入了，并确确实实出现了长达20多年的停滞。跟香港、澳门这些经济体相比，很多人认为它还不如经历一场金融危机呢。毕竟，1997年的金融危机过后，虽然在当年亚洲的经济体

6、遭受了比较人幅度的经济下滑，后来几年经济也有些卜•滑,但毕竟摔了一跤之后，它们又站起来继续向前走了。日木呢？虽然没摔一跤，但是一直躺在那里不动了。那么，为什么？原因就在于，出口导向型经济的最大的特点就是巨额的贸易顺差，贸易顺差的出现则导致本国外汇储备的大规模增加，伴随着外汇储备的大规模增加的，是本国货币的大量发行。为什么呢？你想一想，如果你是一个企业家，你卖了10万美元的货物给美国人，美国人给了你10万美元的钞票，那么这10万美元的钞票在屮国你能用么？能用来给工人发工资吗？工人拿着美元的工资在中国能用吗？在中国它是不能流通的，所以你就必须把这10万美元换

7、成人民币，当然你可以找任何一家商业银行去换，商业银行拿到外汇之后，对它来说基本上也没有什么用，于是它会拿到屮央银行，要求屮央银行把这10万美金兑换成人民币，这一兑换，就相当于中央银行往经济中注入了等值的人民币，这就是屮央银行往经济中注入货币的一种方式。当然，中央银行往经济中注入货币的方式有很多种，无论如何，在中国没有对外开放的时候经济中也是有货币的。屮国屮央银行往经济屮注入货币的方式主要有两种：一种是给商业银行发放贷款,然后商业银行把这笔钱再贷给企业，企业再用它雇工、给工人发工资，等等，再到老白姓手里。第二条途径是中央银行买入各种各样的资产，买什么都行。

8、刚才我们说的买入外汇,也是一种形式•但是只要它买，它就是往经济中注入货币，黄金也