中国房价问题的探讨及预测-

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1、中国房价问题的探讨及预测第一章绪论(前言)1.1课题研究背景房地产是不动产，属于国民经济产业中的第三产业，关联度高，带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业【1】。鉴于房地产对我国产业结构发展和国民经济发展的重大影响，一直以来房价都是国家以及全国人民关注的焦点。近年来，社会中最热门的词汇莫过于“房价”。房价的快速持续上涨，似乎势在必行，然而所导致的问题也接踵而来，一方面民怨难平，高额的房价给大部分人的居住带来了巨大的经济压力；另一方面降低房价困难重重，虽然目前国家以及地方都出台了一定

2、量的限价限量政策，但是由于房地产涉及领域太广，土地资源有限，成本较高等原因，房价的控制没取得实质性的成功。对于房价快速上涨的原因，众说纷纭，主要有以下几类：一是需求：我国正处于城市化阶段，大量农村人口向城市转移，加上我国近年来经济快速发展，居民经济水平提高，对城市住房的需求数量和质量相应提高，房价自然也随之上涨。大多数房地产开发商持这种观点。二是利益：房地产开发商与地方政府、商业银行的经济利益相关，操纵房地产价格上涨，从中获得最大经济收益。大多数消费者和部分专家持这种观点[2]。三是货币。人们手中的钱多了，在找不到其他更

3、好投资渠道的情况下，只好投资房产。尤其是为应对国际金融危机，为刺激经济发展，我国一度实行了宽松的货币政策，流动性增加，通胀压力加大，人们为了自身资产保值增值，增加了对房地产的投资。部分专家和购房者持这种观点。针对房地产价格的持续上涨，国家在2009年底、2010年初、2012年果断制定了调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”“限价令”“限购令”等措施来调控房价[3]，取得了初步成效，并逐渐稳定了“疯涨”的房价。但目前,房价还远未达到合理水平[4]。1.2研究现状1.2.1我国的房价正在进入一个调

4、整期目前我国的房价正在进入一个调整期,房价大幅上涨的态势已经被初步遏制,但随着我国城市化的持续发展，物价的不断上涨，土地资源的稀缺特性，政策的哄托等诸多综合因素的直接影响，我国房价依然将呈现“稳中求升”的状况。相信国家也会继续出台更多的相关措施来抑制房价的大幅度上涨,毕竟房价过快的上涨与群众现有的购买力差距实在太大，并且会加速楼市泡沫的急剧破裂，不利于房地产行业的健康发展。总体来说，房地产价格具有一定的规律性，周期性。其中，2007-2009年期间，最能体现房价的周期性，2007上半年，房价上涨，2007年下半年，房价狂

5、涨后滞涨，2008年上半年，成交量出现低迷，2008年下半年，房价下跌，2009年，房价飙升。1.3研究内容及方法通过上述对研究课题研究背景以及研究现状的分析，下面三章将对引起高房价的原因进行具体分析，其中包括，货币价值、供求关系、房市炒作、政府等因素对房地产价格的影响。论文的结尾是对“房价的预测”。本论文将采用文献调研法，即通过对大量文献、书刊的预读研究，从中得到与本次研究课题有关的结论。并且通过图文并茂、数据表格想和结合的方式，对房价进行认真合理的论述。第二章货币影响房价2.1高通货膨胀必定会导致房产投资增长、房价升

6、高通货膨胀是刺激经济重要手段，相关资料显示，正常的通胀率是3-5%，而在经济高速发展期通胀率会超出正常值。通胀本身会带来实际利率的下跌，以至导致银行存款实际负利率，诱发投资性房产需求增长。结果货币大量流入房市、股市，致使房价、股价上扬。这时银行不得不加息、提高准备金率等措施使货币回笼。在经济萧条阶段实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策放松银根同样会导致未来更多资金流入房产市场引起房价上扬，而这一过程必然使房价走势产生周期性变动。此外，通货膨胀，纸币贬值，“钱不值钱”，房地产价格上涨也是情理之中。但有很多人认为，通货膨胀

7、，到底消费者购买力下降，必将导致房地产的销售量相对减少，进而房价受遏制。那么通货膨胀时，房价上涨还是下降？如此对立的形势，房地产价格依然“涨”的现状，个人认为主要由于以下几个原因，第一：贷款买房似乎已经成为主流，即使通货膨胀，导致消费者的即时购买力下降，但这对房价影响不大，很多人依然愿意通过贷款买房，甚至希望房子升值，所以刚性需求依然很大。第二：政府原因，众所周知，房地产是我国的支柱产业，说“政府是高房价的帮凶”可能夸大其词，但各地政府希望通过房地产行业来增加财政收入，这似乎毋庸置疑；在综合众多因素之后，通货膨胀导致购买

8、力下降，这对降低房价的影响似乎微乎其微，“通货膨胀导致房价上升”。2.2货币供应量对房价走势的影响近年来，国家大大鼓励发展个人住房消费信贷，个人住房消费信贷现已发展成为住房消费最主要的形式。近年来货币供应量的增加，刺激了房地产的投资和消费者的购买能力，推动房价的上涨。随着人们消费信贷观念的转变，货币投放量增加，从而进