“国际公寓”概念及标准

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1、皇都广场项目国际公寓概念及标准（一）国际公寓概念（1）市场背景（2）公寓类型（3）国际公寓调查（4）国际公寓户型调查（5）国际公寓配套调查（6）国际公寓服务调查（7）国际公寓客户调查（8）国际公寓定义（二）国际公寓标准标准一区位标准标准二形象标准标准三配套标准标准四服务标准标准五营销标准17（一）国际公寓概念（1）市场背景2001年中国申奧成功、加入WTO，国民经济持续高速增长，外国公司进入中国各大城市及沿海城市的已经形成热潮。如广州，截至去年，广州共有１００００家外资企业，世界５００强的跨国公司

2、已有９９家在广州投资，现有驻穗的外资机构已达２６７２家，比１９９９年增加了２７０多家；常驻广州工作的外籍人员超过３万人，加上其家属将近１０万人。据预测，到２００３年外资企业将达１５０００多家，驻穗的外籍人员将超过６万人，加上其家属将组成一个达１５—２０万人的住宅市场。这批人往往都是高档公寓目标对象。外籍人士均享有高额住房津贴和补助（通常跨国公司的总裁和外国领事高达5000~9000元美元/月，一般的中级管理人员也有2000~3000元美元/月以上），他们在租房时往往会选择质素高、服务到位的高档公寓

3、（实报实销，或包干实用——前者会居住酒店，后者会注重高档公寓）。越来越多的外籍人士开始选择入住具有酒店式服务的高档公寓。目前，在城市中心商务区高档写字楼周边的一些高档公寓，租赁行情一直看涨，尤其是CBD周边的高档公寓，如北京CBD周边的高档公寓，是外籍人员居家的首选之一。17目前高档公寓的投资价值已经越来越明显，投资回报率也越来越高。以广州白云堡豪苑的一套220平方米的豪华公寓为例，其租金高达20000元港币/月，业主投资额约为200万元港币，年投资回报率高达11.25％。目前高档公寓不仅租金高，

4、其出租率也高，特别是其涉外租务市场已经供不应求。高档公寓的客户正由自住型转向投资型发展，其租赁市场的空间也将随着城市经济的发展而出现质的飞跃。高档公寓已经成了高投入高回报的吸引人的投资项目之一。（2）公寓类型国内目前的公寓类型主要分成三类：１.国际公寓（包括酒店式公寓）如北京阳光100国际公寓、和乔丽晶、瑞城中心、旺座等，香港会景阁等，深圳地王大厦配套公寓、波托菲诺国际公寓等，广州中信广场配套公寓、东湖御苑、二沙岛金亚花园、岭南会、棕榈园、聚龙明珠、富城花苑，珠江新城新大厦、远洋明珠等，这类型公寓

5、属于长住型，具备高素质的酒店式服务，住户大多是外国领事馆工作人员、外资机构的高级管理人员及其家属。17２.商务公寓（或商住两用、SOHO）主要有北京SOHO现代城等，深圳国际文化大厦、中电信息大厦、创展中心等，广州新达城、都市华庭、天文苑、远洋宾馆公寓等，这类型公寓由于位于或临近主要商务区，大部分被当成写字楼使用，租户多为一些新兴行业如ＩＴ、广告、展览、贸易等行业的小公司，也有部分被白领阶层租用长期居住。此类物业的投资回报率较高，特别是政府实施“住宅禁商”的政策后，商住公寓发展尤其迅猛。尤其作为生

6、活工作室的综合功能符合新经济时代产品功能多元化、模糊化的趋势，是今后商务公寓发展的方向之一。３.居住式公寓主要分布在交通便利、社区成熟的区域，如深圳都会100、丽阳天下、小小家等，如广州新港城、明轩等。居住式公寓作为住宅的过渡用房，对置业能力相对较弱的年轻人有较大的吸引力。同时由于市场需求较旺，也吸引了投资客的关注。174．各类物业综合比较表表（1）比较项目国际公寓（酒店服务式）写字楼商务公寓（SOHO）产权酒店功能居住为主兼部分商务商务商务为主兼部分居住居住资金风险销售期一般需较强实力空置率风险

7、销售期短承受经营风险有成熟经营公司区域要求具有“国际”气质的商务圈成熟商业圈或商务圈内成熟商业圈、商务圈内或其延伸部分成熟商业圈、商务圈内或其延伸部分租售形式出售为主租赁为主出售为辅出售为主出租为辅租赁为主可按产权式推售成本费用建造成本适中建造成本高建造成本低建造成本最高弹性需求功能弹性尚可，可居住、可办公，可自用、可投资可自由分隔出租功能弹性大、投资性好，亦商亦住客房运营费用管理费低管理费高管理费适中管理费较高消费者来源对所在区域认同17的投资客、自住人士等区域内中大型企业周边中小型稳定发展的服

8、务型、创业型企业，外地办事机构等外地办事机构，中小投资机构，开拓市场的外地企业形象感及标识性弱，较难形成区域标志形象很强，成商务区集聚，以吸引知名度高的公司入住，形象感好较强，有一定积聚效应，销售时能聚集人气形象好，但标识性不强，主打商务住客资金要求适中很强较强强（3）国际公寓调查目前，在国内各大城市及沿海开放城市，国际公寓纷纷因运而生。经调查，国内目前冠以“国际公寓”及其分布如下表（事实上，北京、上海、广州、深圳诸多的高档涉外公寓并没有冠以“国际公寓”通名）。表（2）城市国际公寓