公寓项目开发理念及市场定位策略.doc

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1、第三类城市空间：新郑州人的“第三种高尚生活”兴亚国际公寓项目市场定位与开发设想问题提出：1、郑州房地产市场发展迅速，竞争激烈；开发门栏抬高，开发模式多样，产品类型丰富；品牌、服务、文化等项目复合元素成为市场价值的重要成分，在整体趋势下，项目的定位何去何从？2、区域及片区市场是整体市场中的热点区域，是郑州发展的方向和城市中心，现阶段区内开发水平较高，有一定购买力，精品较少，但所谓精品的市场接受度如何？我们在精品的空白点上绘出怎样一幅蓝图才能完成既定的企业目标？3、面对片区高层市场的较大开发量，项目以高层产品出

2、现以怎样的核心能力去面对未来市场的竞争？如何在未来2年的开发周期内降低市场风险？4、地块位置得天独厚，如何寻找差异化并在产品设计时构建更大的价值？我们的产品定位有客户吗？价格和价值能否得到市场的认可？多长周期产生多大的利润？项目定位依据：1、《郑州房地产市场调研分析报告》2、《郑州房地产市场高层（小高层）产品调查分析报告》3、《项目经济可行性分析》4、项目地块价值判断及价值体现5、我们的专业经验和专业能力6、贵司的项目企业目标7、其它依据兴亚国际公寓项目市场定位与开发设想目录：一、项目概况二、项目SWOT分

3、析三、项目地块价值判断与价值定位四、项目开发理念及市场定位策略五、项目目标客户群定位：新郑州人群体一、项目产品定位1、产品属性定位2、规划建议3、户型设计建议4、建筑风格建议5、环境景观建议6、配套功能建议7、智能化建议8、交楼标准建议七、经济估算因素的考虑1、基础参数2、项目利润估算3、项目经济估算兴亚国际公寓项目市场定位与开发设想一、项目概况本项目位于郑州金水东路与民航路交汇兴亚建国酒店后侧，项目东靠107国道、南临金水东路、西距未来大道几百米远。项目距正在建设的郑东新区CBD商务区仅一路之隔。周边项目

4、高档住宅区林立如早期的金水花园、建业城市花园、新鑫花园、锦江国际公寓等；两侧的兴亚国际俱乐部和鞍钢大酒店，及不远德亿大酒店是项目地块中的配套亮点。金水路是郑州最主要的交通干道，两侧分布着众多省各级机关单位，周边配套齐全，聚集了众多的学校，医院和生活设施。同时金水路还连接市区内多条主要交通干线，交通网络四通八达，来往各地极其便利；距郑州市二大商圈——紫金山商圈和二七中心商圈仅需10分钟；从金水路到火车站，时间仅为15分钟左右；到达机场则只需30分钟。在郑州城市北移东扩的城市发展战略指导下，上述城市主干道在城市

5、交通体系、经济发展和城市建设中的位置越加举足轻重，前景看好，区域经济的发展、城市化程度的提高和生活居住质量的提升，是大势所趋，必然会在城市多中心的城市化主导潮流影响下，成为不可忽视的，且客观发展的城市中心之一。二、项目SWOT分析关键词：优劣并存，机会与威胁同在。1、项目优势区位优势：东区是郑州发展的龙头和风向标，北移东扩的城市总体规划战略和郑东新区的开发建设，使这一区域成为城市的热点和城市的政治、经济中心，前景看好。街区优势：金水路是目前“郑州第一路”，其成熟度、知名度和美誉度为郑州市民所公认；同时随着1

6、07国道改造成郑州最亮丽的迎宾大道的动作，使项目仿佛是“两条金腿在走路”，迎着金光大道向前进。升值潜力：区位优势、街区优势、发展趋势及日渐形成的高尚人居氛围，无疑使项目具有巨大的升值潜力。居住价值：随着城市建设和众多地产商的房地产开发，城市各项配套和各种规模较高档次商品住宅的开发，日渐成熟的高尚居住区已经形成，房地产市场环境已较为成熟，不需要项目公司投入过多的资金来炒作区域市场。交通优势：金水路、世纪大道、郑汴路和未来大道纵横交错，方便快捷，繁华便利，更使居家引以为豪。配套优势：各项市政、教育、医疗及金融配

7、套，临近的兴亚国际俱乐部等休闲娱乐配套等，提升了自身物业的档次和知名度，同时也提供了便利的生活条件。规划优势：项目不直接临近主要交通干道，相对而言，噪音相对较小；地块规模较小，开发周期相对较短，开发风险相对较小。2、项目劣势地块规模：地块规模较小，不宜于景观设计、配套设置和开发成本控制，产品定位可选择余地不大，同大项目竞争会处于劣势；周边环境：项目周边为金水花园等高档住宅区，有利于本项目塑造高档次、高质素的精品楼盘的品牌形象；开发成本：由于地块规模和地价等原因，相对于大盘，在成本上处于不利地位。产品定位：由

8、于地块规模的局限性，使产品形态的可选择性余地不大。市场占有率：由于规模原因和高层产品的特点，及市场的不确定性，很难形成较大的市场影响。知名度与开发经验：单从开发角度看，作为项目公司在郑州的第一个项目，同建业等老牌和新锐地产商相比处于劣势。商业利用价值不高：由于项目不临近交通主干道，所以商业价值一定程度上难以体现。3、项目机会点发展趋势：在政府作用和民间倾向下，本区域无疑是真正的城市中心区，是除了行政、经济中心之外