报告二：市场定位与开发策略方案

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1、-J—刖5一.总市场定位二.产品定位功能定位Ui

2、＞品质定位五>价格定位客户定位七.地位定位前言“天城商务大厦”项目位于黄河路与姚寨路交汇处，就其规模虽然是一个较小的房地产项目，但市场竞争激烈。市场定位依然是一个关键性的环节，是产品研发的一个重要依据。智源堂依据市场调查结果，结合郑州房地产的发展与需求实际情况，对本案提出一个科学性、前瞻性的市场定位方案。一、总体市场定位总体市场定位是对天城商务人厦项口的综合定位，是针对楼盘区域归属、开发理念和建筑形态的一种集合式定位的方式。(-)区域归属定位天城商务大厦位于黄河路与未来大道交汇处，与未来大厦、未來大酒店为代表

3、的“未來商务区”和“郑东新区CBD”近在咫尺，周边商务环境得天独厚，因此，将本案区域归属定位为：CBD未来商务区(二)开发理念定位1、开发理念(1)SOHO工社随着经济的快速发展，创业型公司越来越多，这些公司初建，资本积累较少，需求的办公空间面积较小，但为了提升公司形象，仍需要高规格的专业化商务办公空间。鉴于此,对天城商务大厦提出“SOIIO工社”的开发理念，专为创业型公司打造高档专业化的商务办公空间。♦SOHOStudiooffice,highoffice的首字母英文组合，区别于传统的SoHo（smallofficehomeoffice家庭办公）概念。St

4、udio,原意为艺术家的工作室，现指创作型空间,Studiooffice即为创意工作室；highoffice指专业化高规格的办公空间；Studiooffice,highoffice即为专业化高规格的创意工作室。♦工社工社：办公、工作集合在一起，即专业化、集合式工作空间，是一个纯商务办公空间，有着浓郁的商务环境和良好的办公条件。（2）庭院式办公现在，随着工作节奏的加快，人们的工作压力越来越大,渴望在工作场所有释放压力、调节心情的休闲空间。天城商务大厦可以增加设计“空屮商务花园”，倡导“庭院式办公”的全新办公理念，体现出与众不同的个性化特色。（三）建筑产品定位为

5、了满足创业型公司的特定商务需求，结合其资金实力，天城商务大厦定位于以住宅报批的纯商务楼，较真正的写字楼增加按揭年限，降低首付款，开发“酒店式office”。♦酒店式彰显“服务优•品位高”的高品质形象♦office意即以商务办公为功能的纯商务楼（四）楼盘总定位综合以上定位，天城商务大厦总定位为：CBD未来商务区•酒店式office•SOHO工社（五）定位依据归纳起來，天城商务大厦的市场定位依据主要取决于以下四项要素:1、位置决定本项目位于黄河路与姚寨路交汇处，临近未来大道，交通便捷，与未来大厦、未来大酒店等商务物业和郑东新区CBD近在咫尺，周边商务氛围浓厚,具

6、备开发商务楼的先决条件。2、基地因素本项目占地面积较小，建筑规模较小，开发中档商务楼，符合基地所决定的建筑规模耍求。3、市场机会随着经济的发展，郑州市的区位优势口益凸现，创业型屮小规模公司将会口益增多；随着郑东新区CBD的开发建设,本项目所在区域将会成为中小规模公司的聚集地，开发“酒店式office”将会适应市场需求。4＞竞争需要以“S0H0工社”为开发理念，区别于传统写字楼的开发理路，可以确立天城商务大厦在市场上的差异化竞争优势，快速进入市场，赢得市场。二、产品定位天城商务大厦的产品定位，是在总市场定位前提下，对产品进行定位，作为产品定位应综合考虑地块特征

7、和市场需求进行定位。按产品功能可分为两大类：1、商务办公用房2、商业用房以商务聚集的人气带动商业繁荣；以商业配套便利商务交往，使产品之间可以相互促动。(-)商务用房本项目商务用房要以“经济、实用、精致的中小户型”为主力户型。经济：总价低，目标客户能承受实用：面积小紧凑，功能齐全精致：设计精巧，布局别致1、户型主力户型：2室1卫、3室1卫、3室1卫1厅2、面积主力面积在40——130平方米范围内3、结构采用框架结构，空间可自由分割、随意组合，增加而积可大可小的灵活性和装修多姿多彩的可变性。(-)商业用房本项目商业用房要以“易投资易出售的中小商铺”为主。K户型户

8、型定位为：框架结构的自由分割户型2、面积100——300平方米3、布局(1)临街商铺：黄河路、姚寨路(2)13层商业用房4、功能会议、培训、健身、购物、娱乐、休闲、金融、证券等三、功能定位(―)多功能大厦在物业功能方面，天城商务大厦应“以办公商务为主，兼顾投资休闲娱乐”，即多种功能优化组合，集“商务、办公、休闲、娱乐、健身”五位一体，提升物业综合价值。商务（-）功能要求天城商务大厦的主要功能要求如下：1、办公商务用房是本项目开发的主要部分，办公是本项目的首位功能。天城商务大厦要成为一个特别适宜成长型公司发展的优良办公场所。2、商务本项目周边有绝佳的商务资源，

9、项目本身要规划优良的商务配套，可以满足成长型公司的商