烟台高尔夫国际公寓

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1、策划书目录第一部分：产品策划方案及报价………………………………………………9一、市场分析及产品定位、投资回报分析…………………………………23二、项目功能策划、创新策划………………………………………………29三、户型设计及户型分类……………………………………………………30四、项目目标客户定位………………………………………………………39五、户型策划及方案概念设计………………………………………………40第二部分：广告策划方案及报价………………………………………………42一、标志设计…………………………………………………………………43二、项目包装…………

2、………………………………………………………57三、气氛营造…………………………………………………………………58四、平面设计…………………………………………………………………60五、广告设计…………………………………………………………………63第三部分：营销策划方案………………………………………………………67一、价格策略…………………………………………………………………67二、推广策略…………………………………………………………………68三、销售策略…………………………………………………………………71第四部分：销售代理方案……………………………………

3、…………………75一、销售代理方式……………………………………………………………75二、责任和义务………………………………………………………………75第五部分：投标报价及预算编制………………………………………………7735第一部分：产品策划方案及报价一、烟台市场分析及产品定位、投资回报分析1、烟台房地产市场分析一个产业，有时候会在大浪淘沙过后，却好像没有多大的改变；有时候又会在不知不觉中走出很长一段路程。烟台这几年的房地产业，总觉得像后一种情况。平淡的路走起来并不轻松，但却从容。烟台的房地产发展还不成熟，并没有形成像深圳“万科、中海、金地”等强势品牌，但

4、发展的速度却令人汤目。03年烟台的房产如雨后春笋般的竞相面世，虽然与南方城市的建筑相比仍有差距，但对建筑规划和物业管理人性的关注已经远非当年。在房地产开发的影响下，烟台城市的定位和规划也在重新布局，几乎每个可能发展的地块都找到了它存在的价值，并且是最大化在延伸。烟台人也慢慢实现了越住越新、越住越大的梦想，只要钞票没问题居住的人性化实践正逐渐得以贯彻。崛起的东部莱山东部海岸线汇集了众多的高尚经典楼盘，房价4000~7000元/㎡不等，甚至高过近万元每平米的，不可复制的海景资源贴出了“富人区”的标签。品质卓越的黄海城市花园以大社区、精品居的成熟理念追捧于市场

5、，分布其左右的大学城海洋花园、万光观海花园、海天名人广场、银和怡海山庄等社区几乎聚集了全烟台80%的上层人士和钻石贵族。从莱山区规划图上看（借用莱山规划篇）,中心位置有个显眼的三角形，有人称它是莱山的“三角地带”，这个三角形是观海路、迎春大街和连城路相互交错而成的，在这个地带中有行政中心、市广播电视中心、国际商城三个大的行政传播商业建筑群，还有一个CEC·世纪名都居住中心。在居住方面，“三角地带”集高层电梯公寓、商铺、写字楼为一体的综合大型建筑群，将从此改写港城房地产格局和居住文化历史。CEC·世纪名都毗邻烟台市政办公大楼，建筑总面积达45万平方米，立志

6、成为烟台东部城市化进程的城市建筑标志性景观。35莱山地产不论商业的还是住宅，不论是现有的还是规划中的都占据了市场的制高点，港城最具潜力的黄金地段，它的价值，不仅仅体现其区位升值，更有它的居住价值，生态价值，直接接轨国际国内的城市发展理念：从拥挤的旧城中心突围出来，居住于环境优美的新城，譬如法国的拉德芳斯新区，日本的千里新城，英国的伦敦卫星城，它们都集合一大批追求精神享受、追求居住环境、追求居住的文明的城市中产阶级。革命中的中部芝罘地产正如一场革命，焕发了老市区的蓬勃朝气，系列政府规划频频出台，拆、改、修、建！烟台的海和烟台的人共同见证了这座城市的沧桑巨变

7、。滨海北路以南那块规划中的中央CBD商务区，以3.7099亿人民币被北京天鸿集团拍的，积淀了烟台地产界重重的一码。从此打破了局域的游戏规则，“狼来了”不再仅仅是个传说，而是跨步进入了内外竞争开发的平台上来，于是乎当地的发展商嗅到了愈走愈近的硝烟味道，革命开始了。西部近郊区的房价2400元/㎡左右，与中心区的4000元/㎡相比还是低的。按总建面积80㎡计算，一套买下来也得20万。房价涨得确实可喜，可烟台的工资水平和消费相比一直缩水，勤劳的工薪族迷惑，到底是工资赚得太少还是消费偏高？房价有政府和非政府人士一起拉动，可工资却无人问津，一个月的工资还买不到一个平

8、米的空间，众盘林立可适合工薪族的价格却寥寥无几，烟台的有钱族还能支撑70%的市场