现有制度下小产权房解决路径的探寻

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1、现有制度下小产权房解决路径的探寻【内容摘要】小产权房问题是当前亟待解决的社会难题。本文通过对小产权房的概念、存在问题和发展现状的界定，通过对国外一些可供借鉴制度的分析，根据小产权房的不同情况，对指标交易、承认短期租赁的效力、有条件转化为保障性住房等综合治理路径进行了相关探讨。【关键词】小产权房问题路径。上个世纪90年代初期，小产房就已出现，国家多次发布禁止令，但其今天的发展态势仍难以遏制。据2012年2月29日独立机构REICO工作室公布的数据显示，1995年一201O年，小产权房竣工面积总量为7.6亿平方米。1995年以来小产权房竣工面积占当年全社会住宅竣工面积的比重基本在5％以下，与当年城

2、镇住宅竣工面积的比值维持在6％～10％，已成为城镇常住人口的重要住房。小产权房问题已成为亟待解决的社会难题。在本质上。，J、产权房的问题不仅仅是房的问题，更主要的是一个土地的问题，是一个是否允许集体土地自由向城市流转的问题。[1l一、小产权房的界定。（一）小产权房的概念。法律上并没有小产权房这一概念或说法，学术界对其内涵的界定也未有统一意见。小产权房是相对于大产权房而言的，是人们在社会实践中一种约定俗成的称谓。小产权房与大产权房的本质区别在于其建设在集体土地上，没有缴纳土地出让金，房屋所有者没有集体土地使用权，只有事实上的房屋所有权，且无法办理房屋产权登记。根据小产权房的本质特征，笔者所认为小

3、产权房是指，在未取得集体土地使用权的情况下，在农村集体土地上建造的，向本集体经济组织以外的组织或个人出售，并由乡镇政府或村民委员会而非国家房屋管理部门颁发权属证明的房屋。包括占用农地建造的房屋，占用宅基地和占用农村集体建设用地建造并出售给本集体经济组织以外的组织或个人房屋。（二）小产权房存在的问题。1.合法性问题。我国的土地分属国家和集体所有。《中华人民共和国宪法》第l0条和《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第8条均规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。同时《土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设需要使用土

4、地的，必须依法申请使用国有土地，包括国家所有的土地和国家征收的原属于集体所有的土地。《中华人民共和国城市规划法》规定，申请的土地位于城市规划区内的，应首先向城市规划行政主管部门提出申请，主管部门审查后，核发建设用地规划许可证。可见普通商品房建设只能申请城市规划区内的国有土地，或已被征收转变为国有的集体土地。而且必须向国家缴纳土地出让金取得城市建设用地使用权，然后通过一系列的报建手续取得规划许可。而小产权房的建设并未经过国家征收手续转变土地所有权性质，亦未经国家土地管理部门批准，因此，是违反法律规定建造在农村集体土地上的违法建筑，不具有合法性。2_，J、产权房的产权问题。《中华人民共和国房地产管

5、理法》第60条规定，通过划拨或出让方式取得土地使用权，由县级以上人民政府颁发土地使用权证；在依法取得的房地产开发用地上建造的房屋，由县级以上房地产管理部门颁发房屋所有权证。但小产权房的建设并没有合法的土地使用权，因此没有土地使用权证，亦不能取得房屋所有权证。此外，由于小产权房缺少土地使用证和房屋预售许可证，购房合同无法在房管部门备案，房产交易得不到法律的保护，很可能导致一房多卖，加大了小产权交易的不稳定性和风险性。城镇居民购买了小产权房后无法到房产管理部门办理过户手续，不能真正取得房屋的所有权，以至在今后的房屋拆迁、政府进行土地征用过程中，购房者无法获得相应的补偿。3.，』、产权房的流通问题。

6、我国《土地管理法》第63条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。可见在权利设定层面上，禁止在农民集体所有的土地上以出让或出租的有偿方式设定建设用地使用权。在建设用地使用权流转层面上，禁止土地使用者以转让的方式处分其土地使用权和以出租的方式在其土地使用权上为他人设定承租权。v-r2007年颁布实施的作为保障公民所有权的《中华人民共和国物权法》，虽将宅基地使用权作为单独一章规定在用益物权中，但第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用于土地管理法等法律和国家有关规定。致使限制宅基地流转的现状并未得到改变。而且我国实行房随地走，地房走即房地一体主义原则。小产权房

7、向城镇居民流转，土地使用权也随之流转，这显然是违反我国禁止性规定的，因此小产权的流通是违法的。此外，如前所述，小产权房缺乏法律保障的权属，城镇居民购买后无法办理产权过户登记，一旦发生纠纷，购买者往往会因缺乏法律依据而遭受损失，致使小产权房难以实现市场流通。4小产权房的质量问题。小产权房的建设缺乏相关部门的监督，建设单位的资质问题也得不到审查。在房屋竣工以后，亦没有办理工程竣工验收手续，其质量难以保