基于泡沫理论的中国房地产业投资风险分析

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1、(其他领域)中国房地产业投资风险分析AnAnalysisofRealEstateIndustryInvestmentRiskinChina杜量南开大学经济与社会发展研究院硕士研究生关键词：房地产业，投资风险，泡沫，房地产泡沫指数摘要：房地产业是当前中国经济发展中极具特色的产业。中国房地产业的发展，关系到相关产业的发展以及整个国民经济的增长。构建起系统的中国房地产行业投资风险分析方法，并用该方法分析中国房地产行业的投资风险暨房地产泡沫问题，具有重大的理论和现实意义。本文以理论研究为指导，以实证研究为主；以定性分析为指导，以定量分析为重

2、点。本文综合运用房地产泡沫指标法、指数合成方法和经济计量方法分析中国房地产行业投资风险问题，得出的初步结论为：就全国而言，当前并未出现房地产泡沫现象，当前中国房地产行业投资风险可控；但该行业存在着许多亟待解决的问题。Ⅰ研究目的与背景中国房地产业近年来飞速发展，强劲拉动GDP增长，为全球经济不景气下中国经济的逆风向增长做出了巨大贡献。但另一方面，房地产投资增长过快、房价上涨过快、房地产项目区域结构与产品结构不合理、房屋空置量较大、市场投机活动涌现等，都引起了全社会的高度关注。这也引发了各界对中国房地产行业投资风险的争论，且学术界、政界

3、、企业界之间及其内部均有较大争议，所以也使得政府、房地产商、金融机构等在决策时难度加大。本文的研究目的就在于构建起系统的、逻辑严密的中国房地产行业投资风险分析方法，并用该方法分析中国房地产行业的投资风险暨房地产泡沫问题。Ⅱ理论回顾在对于当前中国房地产是否存在行业投资风险/是否存在泡沫的问题上，学者们的观点可大体上分为两类：第一类认为当前中国出现房地产泡沫，行业投资风险很大；第二类认为当前中国并未出现房地产泡沫，只是局部过热，投资风险可控。上述争论中，学者们很少用精确的数学方法测度泡沫，从而使得争论一直不能终止。因为这方面观点有较多雷

4、同，下面仅列出一些颇具代表性的观点。表1中国房地产业泡沫的各种观点学者观点简短评述张曙光（2001）一些潜在的危险因素存在于中国高速发展的房地产业之中，房地产泡沫膨胀是一些非理性决策发展的结果。主要从决策层面分析；缺乏定量分析。吴敬琏（2003）判断房地产泡沫比判断股市泡沫更难，但住房空置率升高很难不是泡沫出现的理由；而且现在很多人都在对房地产市场进行投资，一旦是以投资目的入市，那和股市也就没什么区别，今涨明跌，泡沫也是自然的。从住房空置率和投资（含投机）角度判断房地产泡沫；但相关数据支持不够。樊纲（2002）判断泡沫存在与否，关键

5、要做好预测，特别要关注房价和空置率的变化，这既关系到房地产业自身更关系到宏观经济的整体发展。北京房价偏高是北京具有的二元经济模式所至：很多外企与海外华人购房以及国内单位在京设办事处等因素均会拉高房价。认为只是局部过热，从二元经济模式角度分析了北京高房价的成因；但对全国总体形势未做深入具体分析。萧灼基（2002）房产销售期跨度较长（这由房产市场的特殊性决定），不少房屋的空置现象只是暂时的。在一定时期内有些地区出现了某种房型的过剩；但就全国总体情况而言，却不存在过剩之说。从房产特性、房产销售期等角度对房屋过剩现象进行分析；但数据支持不充

6、分。下面是国际上一些知名专家学者对房地产泡沫的一些观点。美联储主席艾伦·格林斯潘(AlanGreenspan)（2002）对房地产泡沫的存在问题有一种不可知论的观点：在泡沫未破灭之前，很难确定泡沫的存在和存在的程度。行为金融学代表人物罗伯特·希勒(RobertJ.Shiller)（2003）则认为：全球有一个普遍现象——凡具有魅力的城市房地产市场的泡沫都在所难免；一个必然规律——房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫。不难看出，对当前中国房地产业的投资风险问题暨中国房地产泡沫存在与否的问题，学术界存在很大争论。其实，这种争论远远

7、不止在学术界，在商界、政界甚至街头巷尾，都有很多这样的争议。这种争议之所以不能快速平息下来，很重要的一个原因就是：没有人能拿出为大家所公认的、客观的、逻辑严密的判断与论证方法。目前学术界这方面的研究，涉及某一点的多，全面系统的少；以研究定性的为主，定量的很少；即使有定量的研究，或计算方法上与国外有差异（如一些房地产泡沫指标在计算方法上与国外差别很大，导致数据没有可比性；或是一些临界指标选取有误），或数据支持不足（为中国房地产统计资料所限）。Ⅲ研究方法和数据本文构建了系统的、逻辑严密的中国房地产行业投资风险暨房地产泡沫问题分析方法，并

8、用该方法对中国房地产行业作出了实证分析。本文综合运用房地产泡沫指标法（indexofrealestatebubbles）、指数合成方法(indicescompositionalgorithm)和经济计量方法分析中国房地产行业投资风险问