中国房地产业泡沫实证分析

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1、中国房地产业泡沫实证分析中国房地产业泡沫实证分析口宣栋强提要:中国楼市风云变幻,房地产泡沫说法成为时下流行语.究竞中国房地产形势如何?房地产泡沫真的处于"破裂的前夜"吗?中国的房地产价格是否存在泡沫是近年来大家持续关注的一个话题.而用哪些指标来评价一国的房地产行业价格是否存在泡沫是很多学者关心的课题.在本文中.首先对房地产业进行定性分析.在前人研究成果的基础上提出用l<arnsey模型简化计算房产基础价值.对房地产进行实证分析.证实中国确实存在这一定的房地产泡沫,并且处于泡沫经济的警戒区,最后

2、为预防房地产泡沫经济.本文提出相应的几点建议.关键词:房地产;泡沫;CAPM模型:P.amsey模型一,引言房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济,是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况.根据金德尔伯格对泡沫的描述.这里对房地产泡沫做下述定义:房地产泡沫是房地产的市场价格.相对于它的一般均衡价格(也可以称为基础价格),出现的较长时间的,非平稳性的,向上的偏移.这一定义说明了房地产泡沫的三层含义:(1)房地产泡沫是与房地产价格相关的概念;f2)房地产泡沫

3、是房地产市场价格相对于其一般均衡价格的偏移;(3)这种偏移是较长时间的,非平稳性的,向上的.房地产泡沫的破灭是房地产的市场价格.向其一般均衡价格的突发的.贯通起始点的回归过程.二,中国房地产泡沫度量的实证分析(一)房地产泡沫度量的实证模型房地产泡沫实质上是房地产的实际价格相对于积极基础条件决定的基础价格(一般均衡稳定状态价格)的非平稳性偏移.因此.要度量房地产泡沫的程度,必须首先要求出其基础价值和实际价格.在此基础上,房地产泡沫度就是房地产实际价格偏离其基础价值的大小.可以用公式表达如下:bt='P

4、t—it,Ii其中b指的是房地产泡沫度,P.指房地产的实际价格,i,指房地产的基础价值.房地产的实际价格可以从统计资料中获得,该方法的难点是房地产基础价值的确定.l,用收益还原法计算房地产的基础价值收益还原法事资产评估中常用的方法之一.在房租数据可得的情况下,该方法是最能有效反映房地产泡沫的方法之一.而其计算结果容易被人理解和接受,能够直观地说明问题.其计算公式可以理解为:假设各年净收益相等,且年限为N时,房地产的基础价值为:=———_二二_—一十L(1+R,～R[I一1/'l+R)"1其中,A为年

5、净收益,R为还原利率,L为残值,n为使用年限.如果不动产使用年限长的,则可将年限n视为无穷大,此时V=AIR.当各年净收益不相等时.房地产的基础价值为:V='>"'AX(1+).+L(I+R)圜目目其中,A为t年净收益,R为还原利率,L为残余价值,11为使用年限.首先,年净收益的确定.根据收益资本化的原理,净收益是经营期各年所发生的全部净现金收入.等于经营期的现金流人减去现金流出.其次,还原利率R的确定.国内学者提出了多种还原利率的计算方法,最常用的方法是安全利率加风险调整值法.该方法实际上和

6、资本资产定价模型(CAPM)相同,即一个投资项目在某段时间上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这个投资项目的系统性风险的相关系数乘以该项目的市场收益率与无风险投资收益率之差.其计算公式为:预期收益率=安全利率+风险溢价.用数学公式表示为:(y)=Y+D(E(Y)一Y,)其中,O,)表示某段时间内房地产的预期回报率丫(即还原利率),E)表示同一时间内无风险资产的回报率,D,表示在同一时间内整个市场的平均回报率,表示该房地产资产的系统性市场风险系数.无风险回报率一般可以用国债利率来替代.

7、房地产市场平均回报率一般可根据有关资料进行计算得到.资产系统性市场风险可应用回归模型对相关资料进行计算得到.在收益还原法的应用中.有三个对评估影响较大的基本参数.它们是年净收益,尚可使用年限和还原利率.其中年净收益率和还原利率需要审慎地估计和确定,特别是还原利率的确定,它的细小差异会使计算结果完全不同.这也使得此法的应用受到较大局限.因此,此处我们引起Ramsey模型来简化计算房地产的基础价值.2,用Ramsey模型计算房地产的基础价值Ramsey模型是新古典经济增长理论中的基本模型之～.在该模型中

8、经济系统是一个纯粹由家庭和厂商所组成的交换系统.家庭不消费自己生产的产品,其所消费的产品全部从市场上购买,并通过出售所拥有的生产要素获取收入.在收入约束下实现其效用的最大化;厂商只生产不消费,从家庭购买所需生产要素,在技术约束下实现其利润最大化目标.Ramsey模型假设:人口N以n的速率增长,N.=1;劳动力等于人口数,且劳动力供给无弹性;经济只有资本和劳动两种生产要素.生产率没有增长:总量与人均量的关系为X=xte.在此前提下有:N=e产出既可以用于消费又可以用于投