浅谈高层楼房地价分摊

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1、论高层楼房地价分摊　　随着城市高层楼房日益增多，地价分摊问题已受到房地产评估人员的高度重视。现在一般认为，研究楼房地价分摊方法是为了解决以下三个问题：　　1.在建筑物寿命终了或建筑物被毁后，土地转让所得地价款如何在原建筑物所有者之间进行分配。　　2.建筑物在使用过程中政府根据这块土地价格征收土地使用税，该税如何在建筑物所有者之间进行分摊。　　3.在原始建筑物上加层建造所产生土地溢利，如何在各所有者之间分摊。　　除此之外，应用楼房地价分摊方法还有两个重要用途：一是房改售房进入市场，在确定补交土地使用权出让或含土地收益时，如何在不同楼房的房屋所有者之间分摊；二是研究楼房地价分

2、摊方法，可以探索地价在空间的分布规律，评估出建筑高度受限制的地块价格，也能够使房地产开发商准确计算各楼层之间的开发成本，从而合理确定售房价格。因此，楼房地价分摊方法的研究将会日益受到重视，人们不仅需要研究水平方向横的地价分布规律，而且也要探讨垂直方向纵的地价分布规律。　　一、现行地价分摊方法　　目前可供选择的分摊方法有四种：　　1.将全部地价归于地面或任何其它一层。　　2.根据拥有建筑物面积来分摊。　　　　　　　　　　　总地价　　　　分摊系数＝———————　　　　　　　　　　建筑总面积　　3.按照占有部分的房地产价值占房地总价值的份额来分摊。　　　　　　　　　　　　占有

3、部分的房地价值　　　　占有的土地份额＝——————————　　　　　　　　　　　　　　房地总价值　　4.与土地估价的假设开发法原理类似的分摊方法。　　　　　　　　　　　　占有部分的楼价－占有部分的建筑物价　　　　占有的土地份额＝——————————————————　　　　　　　　　　　　　　　总楼价－总建筑物　　以上四种分摊方法中，第四种方法是理论上最完善的方法。用该方法时应知道总楼价、总建筑物价、占有部分楼价、占有部分建筑物价，或已知总楼价、总地价、总建筑面积、占有部分楼价、占有部分建筑面积。这在建筑物刚出售时，这些条件可以满足，分摊计算是可行的。但在建筑物正常使用的情

4、况下，如仍按售楼时分摊比例分摊地价，显然是不合理的。必须寻找更为科学、合理的分摊办法。　　二、比较分摊法　　为了克服上述分摊方法存在的弊端，笔者采用如下分摊分法，不妨叫做“比较分摊法”。其基本思路是：随着城市的发展及人们居住观念的变化，楼房各自楼价在不断地变化，各楼层的地价分摊比例也随之变化。地价分摊时日的楼价可以用比较法算出，总地价也可以按比较法算出，从而，利用比较出的结果进行地价分摊计算。具体操作步骤如下：　　1.确定分摊时日楼价　　楼房一旦建成使用，就存在折旧问题。要准确评估出各楼层的楼价，一般要借助于市场比较法。评估中要考虑有形折旧，还要考虑无形折旧，更要考虑周围

5、环境的变化带来楼层间价格的差异。对部分用户入住后自己装修部分不能考虑。对商业用房，如具备采用收益还原法条件，应使用收益还原法评估。　　2.确定分摊时日总地价　　由于我国城市土地实行有偿有期限使用制度，如不计地价上涨因素，出让后的地价会随着使用年数的增加而逐年降低。因此，确定旧有房地产的总地价时，一方面要考虑地价情况，另一方面要考虑土地使用年数，正如建筑物现值评估时要考虑重置完全价值和新旧程度一样。应当注意的是，总地价并不是购地价或真实地价，它应含利润、利息等，即按社会平均水平应获得的利润、利息等。　　3.选择分摊公式计算分摊地价　　　　　　　　　　　　占有部分的楼价－占有

6、部分的建筑物价　　　　占有的土地份额＝——————————————————　　　　　　　　　　　　　　　　总楼价－总建筑物价　　　　或用公式：　　　　　　　　　　　　　总楼价－总地价　　　　占有部分分摊地价＝占有部分的楼价－　————————×占有部分建筑面积　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建筑总面积　　若记各层的楼价为Vi(i表示层数)，总地价为V'，各层应分摊的地价为V'i，总层数为n，各层面积相同，则有：　　　　　　　∑Vi-V'　　V'i＝Vi———————　　　　　　　　n　　该公式可表述为：某层单位建筑面积分摊地价等于该层单位楼面价减平均单位楼价

7、加楼面地价。如果各层面积不等，上式则不成立，更不能延伸至用单位楼面楼价和楼面地价也可表示的程度。目前一些房地产估价书刊上，在介绍地价分摊公式时，不管各层面积是否相同，均引用上式，应引起注意。　　由于总地价中含有利润、利息等，因此，利用地价分摊公式计算出的分摊地价中，也含有利润、利息成份。　　三、评估实例　　某中等城市邻街住楼，六层，建筑面积6000平方米，1993年建成投入使用。第一层为商业用房，第二至六层为单元式住宅。当时楼价为：商业用房2200元/平方米，住宅房第二至六层分别为790、790、740、660、580元/平方